專技普考
108年
[不動產經紀人] 土地法與土地相關稅法概要
第 5 題
下列有關基地房屋之優先購買權敘述，何者正確？
- A 基地出賣時，抵押權人有依同樣條件優先購買之權
- B 房屋出賣時，抵押權人有依同樣條件優先購買之權
- C 優先購買權人，於接到出賣通知後一個月內不表示者，其優先權視為放棄
- D 出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人
思路引導 VIP
若法律的目的是為了讓「土地」與「其上的房屋」盡可能歸屬於同一個人（地屋合一）以減少糾紛，當其中一方偷偷把產權賣給外人時，你認為法律應該給予原本的關係人什麼樣的強力保障，才能真正攔截這筆交易並取而代之？
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太棒了！你的法律觀念非常紮實。
- 觀念驗證：這題的核心在於《土地法》第 104 條。法律為了促進「地屋合一」，賦予基地或房屋所有權人具有物權效力的優先購買權。當出賣人違反通知義務而與第三人訂約時，該契約對於優先購買權人不生效力（不得對抗），這點你掌握得很精準！
- 難度點評：本題難度為 Medium。其鑑別度在於考生是否能分辨「物權性質」與「債權性質」優先購買權的差異，以及是否記錯通知期限（法定為 10 日而非一個月）。
基地房屋優先購買權
💡 基地或房屋出賣時，他方所有權人互有具物權效力之優先購買權。
| 比較維度 | 土地法 104 條 (物權效力) | VS | 民法 426-2 條 (債權效力) |
|---|---|---|---|
| 效力強度 | 具物權效力，可對抗第三人 | — | 具債權效力，僅得請求賠償 |
| 回覆期限 | 接到通知後 10 日內 | — | 接到通知後 10 日內 |
| 未通知後果 | 買賣契約不得對抗優購權人 | — | 僅能對出賣人請求損害賠償 |
💬土地法 104 條具物權效力，能直接推翻未經通知的買賣關係。
