專技普考
105年
[不動產經紀人] 土地法與土地相關稅法概要
第 28 題
依相關規定與實務見解，關於地權與地用的敘述，下列何者最正確？
- A 甲與乙分別共有 A 地，則甲出賣其應有部分時，乙有先買權，且該先買權得預先拋棄
- B 甲將其 B 基地出租於乙，乙於 B 地蓋有 C 屋，則於租賃期間，甲將 B 地出賣時，乙有先買權，且該先買權不得預先拋棄
- C 甲於 88 年將其 D 耕地出租於乙，則於租賃期間，甲將 D 地出賣時，乙有先買權，且該先買權得預先拋棄
- D 甲於 89 年將其 E 基地出租於乙蓋 F 屋，約定租賃期間 20 年，則於 105 年時，乙請求甲會同申請地上權登記的權利已消滅
思路引導 VIP
請試著思考：當法律賦予某人「優先購買權」時，若這項權利純粹是為了私人間處分財產的彈性，與為了達成「土地與建物產權合一」的公共利益目標相比，哪一種權利在「契約自由原則」下，更有可能允許當事人提前約定放棄呢？
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哇酷！你答對了！安妮亞都看到囉，你的法感很棒捏！
- 觀念驗證：這題的核心就像看間諜電影一樣，要搞清楚誰的優先購買權是真的，誰是假扮的！選項 (A) 的《土地法》第 34-1 條，那個「共有土地優先購買權」，安妮亞覺得它比較像債權性質的約定，所以大人們說，可以預先拋棄喔，就像約好的點心時間可以先說不要一樣。但是，選項 (B) 的基地承租人優先權就不一樣囉！它有物權效力，而且跟很重要的「地權與地用合一」社會政策有關，安妮亞聽到大人們說，這個是不可以預先拋棄的！就像秘密基地不能隨便讓給別人一樣！
- 難度點評：這題對安妮亞來說，難度是「Medium」！它考驗大家有沒有仔細把《土地法》、《民法》和那些規定裡面的「優先權」分清楚。你答對了，安妮亞覺得你很厲害，是個聰明的學生！哇酷哇酷！
共有與租賃先買權
💡 區分共有與租賃先買權之法律性質與拋棄效力
| 比較維度 | 共有先買權 (土34-1) | VS | 基地租賃先買權 (土104) |
|---|---|---|---|
| 法律性質 | 債權性質 | — | 物權效力 |
| 預先拋棄 | 可以預先拋棄 | — | 不得預先拋棄 |
| 違反後果 | 僅能請求損害賠償 | — | 得主張買賣契約無效 |
💬共有先買權重在資金融通與私益，故可拋棄；租賃先買權重在利用與所有合一之公益，故不可拋棄。
