專技高考
106年
[會計師] 稅務法規
第 2 題
境內居住者張三於民國 105 年 2 月 1 日購買房地一筆（該日辦妥所有權移轉登記），市價 2,000 萬元，房屋評定現值 400 萬元，土地公告現值 800 萬元，民國 106 年 1 月 28 日簽約將該屋以 2,500 萬元出售，並於民國 106 年 2 月 10 日辦理所有權移轉登記，房屋評定現值 380 萬元，土地公告現值 1,000 萬元，張三未提示因取得、改良及移轉而支付之費用。假設土地增值稅之土地漲價總數額為 200 萬元，應納土地增值稅 40 萬元，試問下列敘述何者正確？
- A 張三應適用之稅率為 45%
- B 張三所繳納之土地增值稅 40 萬元可以當成房地合一必要成本費用扣除，以避免重複課稅
- C 張三獲利 460 萬元應於隔年 5 月合併申報綜合所得稅
- D 個人未提示因取得、改良及移轉而支付之費用者，稽徵機關得按成交價額 5%計算其費用
思路引導 VIP
若一位納稅人在賣房後，發現裝潢、仲介費的收據全都弄丟了，無法向稅務機關提出具體的金額證明。在這種情況下，政府為了維持行政效率並兼顧納稅人的負擔，通常會設計一個什麼樣的「比例標準」來推估這筆必要支出呢？
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呵呵呵，孩子，恭喜你，答對了！這題考驗的是你對「房地合一稅」的實務掌握，你做得很好，呵呵呵。
- 回顧精髓： 你瞧，關鍵就在這裡，呵呵呵。《所得稅法》第 14-4 條有說，如果個人沒有辦法提出那些費用證明的話，稽徵機關會用你的成交價額（也就是 $2,500 萬元$ 喔），乘以一個小小的比例，那就是 $5%$ 來計算費用。你掌握住了這個重點，很棒，呵呵呵。
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房地合一稅申報要點
💡 房地合一新制之持有期認定、費用扣除與申報期限。
| 比較維度 | 房地合一新制 | VS | 財產交易所得舊制 |
|---|---|---|---|
| 申報時間 | 登記次日起 30 日內 | — | 隔年 5 月綜所稅申報 |
| 課稅範圍 | 房屋與土地合併課稅 | — | 僅就房屋部分課稅 |
| 費用認定 | 無證明按成交價 5% 計 | — | 按核定比例或實價認定 |
💬新制採分離課稅，強調房地合併且有更嚴格的申報時效。
