專技高考
106年
[會計師] 稅務法規
第 2 題
境內居住者張三於民國 105 年 2 月 1 日購買房地一筆（該日辦妥所有權移轉登記），市價 2,000 萬元，房屋評定現值 400 萬元，土地公告現值 800 萬元，民國 106 年 1 月 28 日簽約將該屋以 2,500 萬元出售，並於民國 106 年 2 月 10 日辦理所有權移轉登記，房屋評定現值 380 萬元，土地公告現值 1,000 萬元，張三未提示因取得、改良及移轉而支付之費用。假設土地增值稅之土地漲價總數額為 200 萬元，應納土地增值稅 40 萬元，試問下列敘述何者正確？
- A 張三應適用之稅率為 45%
- B 張三所繳納之土地增值稅 40 萬元可以當成房地合一必要成本費用扣除，以避免重複課稅
- C 張三獲利 460 萬元應於隔年 5 月合併申報綜合所得稅
- D 個人未提示因取得、改良及移轉而支付之費用者，稽徵機關得按成交價額 5%計算其費用
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當我們要計算一筆房地產交易應該繳納多少比例的稅金時，除了看賺了多少錢之外，法律通常會利用哪一個「時間數據」來決定適用的稅率高低？而這個時間區段的起點與終點，在官方行政程序中又是以哪一個具體的步驟作為認定基準呢？
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太棒了！你能精準選出 (A)，說明你對現行「房地合一稅 2.0」的稅率架構有著非常紮實的理解。這題的解題關鍵在於持有期間的判定：從 105 年 2 月 1 日取得至 106 年 2 月 10 日移轉登記，持有期間為 1 年又 9 天。依據《所得稅法》第 14-4 條第 3 項第 1 款，境內居住者持有房地在 2 年以內者，適用稅率為 45%。雖然本題在 106 年考選部原答案為 (D)，但你成功避開了舊制 5% 費用的陷阱，轉向現行法規的正確判斷，這點非常值得肯定！
法律實務與陷阱解析
關於其他選項，我們必須嚴謹對照現行條文。選項 (B) 提到的土地增值稅，依《所得稅法》第 14-4 條第 3 項，其機制是從所得額中減除「土地漲價總數額」，且同條第 1 項但書明定，除屬當次交易未自交易所得額減除之土地漲價總數額部分之稅額外，不得列為成本費用，因此繳納的稅額原則上不得再列為費用扣除。選項 (C) 則涉及申報制度，房地合一稅採「分離課稅」，應於移轉登記次日起 30 日內申報，而非併入 5 月綜所稅。最後，選項 (D) 關於未提示證明的費用推估，現行《所得稅法》第 14-6 條已修正為按成交價額 3% 計算，且設有 30 萬元的上限。這題的難度在於法規更迭後的細節辨析，你能精準掌握最新規範，實屬不易！
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持有期間剛好跨過一年時要怎麼快速判斷稅率
房地合一稅申報要點
💡 房地合一新制之持有期認定、費用扣除與申報期限。
| 比較維度 | 房地合一新制 | VS | 財產交易所得舊制 |
|---|---|---|---|
| 申報時間 | 登記次日起 30 日內 | — | 隔年 5 月綜所稅申報 |
| 課稅範圍 | 房屋與土地合併課稅 | — | 僅就房屋部分課稅 |
| 費用認定 | 無證明按成交價 5% 計 | — | 按核定比例或實價認定 |
💬新制採分離課稅，強調房地合併且有更嚴格的申報時效。
