專技普考申論題
106年
[不動產經紀人] 民法概要
第 二 題
📖 題組：
甲現年 18 歲、未婚、富二代，離家赴某市就讀，未經其法定代理人同意，即與乙建設公司簽訂買賣契約，購買時價 500 萬元之 A 套房，並辦理移轉登記。問：
甲現年 18 歲、未婚、富二代，離家赴某市就讀，未經其法定代理人同意，即與乙建設公司簽訂買賣契約，購買時價 500 萬元之 A 套房，並辦理移轉登記。問：
📝 此題為申論題，共 2 小題
小題 (二)
乙交屋並辦理移轉登記於甲，甲居住其間，逾一年，發現該屋實為海砂屋，可依民法向乙主張何權利？（10 分）
思路引導 VIP
思考出賣人之物之瑕疵擔保責任，發現瑕疵後的通知義務與除斥期間，以及債務不履行之不完全給付責任。
小題 (一)
該屋債權及物權契約效力如何？（10 分）
思路引導 VIP
需注意現行法（18歲成年）與106年考試當時法（20歲成年）之差異。解題應以現行法為主，並輔以舊法說明以示周全。物權行為與債權行為需分別判斷。
物之瑕疵與不完全給付
💡 買受人發現標的物瑕疵時，可主張瑕疵擔保及不完全給付之請求權。
| 比較維度 | 物之瑕疵擔保 (§354-365) | VS | 不完全給付 (§227) |
|---|---|---|---|
| 歸責要件 | 無過失責任（原則） | — | 須具可歸責性（過失） |
| 行使期間 | 通知後6個月/交付5年 | — | 15年一般請求權時效 |
| 法律效果 | 解除契約、減少價金 | — | 損害賠償、解除契約 |
| 主要義務 | 買受人須負通知義務 | — | 無民法356條之適用 |
💬兩者為請求權併存，買受人可選擇最有利之主張方式。
