專技高考申論題
107年
[不動產估價師] 民法物權與不動產法規
第 二 題
二、土地法第 104 條第 1 項規定：「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。」當房屋出賣時，基地所有權人優先購買取得房屋所有權後，該房屋所依附之地上權、典權是否消滅？又優先購買權之順序以登記之先後定之，其意涵為何？試依本條文之立法意旨評論之。（25 分）
📝 此題為申論題
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看到此題，應立即聯想土地法第104條的核心立法目的：『促進房屋與基地所有權合一』。答題須分兩層次：第一層運用民法第762條『混同』法理，推導基地所有權人買受房屋後，用益物權的消滅；第二層則須結合物權的『排他性』與租賃權的『債權性質』，精準批判『以登記先後定順序』這句條文在法理邏輯上的嚴重瑕疵。
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【爭點】基地所有權人行使房屋優先購買權後，原用益物權是否因「混同」而消滅；以及土地法第104條「順序以登記之先後定之」之規定，在法理與邏輯上之立法謬誤。 【解析】 壹、土地法第104條之立法意旨
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