專技高考申論題
114年
[不動產估價師] 民法物權與不動產法規
第 二 題
甲與乙簽約，將其所有之土地 X 設定地上權於乙，並約定乙不得將土地 X 分割且預收 10 年地租。嗣後乙因資金需求，一年後將於土地 X 之地上權，讓與於丙。試問：丙將土地 X 分割再分別讓與丁、戊，甲阻止之，是否有理？又乙僅將在土地 X 上所興建之房屋 Y，讓與於丙，是否可行？又假設甲設定地上權於乙後，將土地讓與於 A，三年後，A 向丙催收取地租，否則將依法終止地上權，是否有理？請分別說明之。（25 分）
📝 此題為申論題
思路引導 VIP
本題測驗地上權之「讓與性與特約限制」、「處分一體性原則」及「預收地租之對抗效力」。答題時應緊扣《民法》第838條、第838條之1及第836條之等物權編規定，依序審查登記之公示效力是否能對抗第三人，並嚴格區分債權特約與物權行為之效力界線。
地上權處分與地租對抗
💡 地上權讓與受登記效力及一體性原則約束，欠租終止須達法定門檻。
🔗 地上權爭點判斷流程
- 1 審視限制登記 — 確認禁止讓與或分割特約是否已辦理公示登記。
- 2 處分一體性檢查 — 檢核房屋與地上權是否一併讓與，單獨處分則無效。
- 3 租金對抗判斷 — 預收租金若未登記，對土地受讓人不具對抗力。
- 4 終止權行使要件 — 欠租需滿二年、經過催告，始得依法終止地上權。
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🔄 延伸學習：延伸學習：思考若地上權遭終止，土地上建物之補償或拆遷責任歸屬。
