專技高考申論題
105年
[不動產估價師] 民法物權與不動產法規
第 一 題
一、甲在乙所有土地設定地上權並興建房屋一棟，丙看中該房屋區位良好，擬開設便利商店，乃與甲協議將該房屋出典給丙。試問房屋設定典權應否經乙之同意？又設定地上權興建之房屋，其處分依法如何處理？甲與丙設定之典權是否可行？試申論之。（25 分）
📝 此題為申論題
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看到本題，首先應區分房屋與土地在民法上的獨立性，確立房屋所有人有設定負擔的權限；其次，必須立刻聯想民國99年物權編修法增訂的民法第838條第3項「地上權與建築物處分一體性」原則。最後，結合「典權客體限於不動產（權利不得出典）」的規定，推導出單獨出典房屋將導致未來房屋所有權與基地利用權分離的矛盾，進而得出該設定不可行的結論。
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【爭點】房屋設定負擔是否需土地所有人同意、地上權與其上建築物之「處分一體性」原則，以及建築物單獨設定典權之適法性。 【解析】 壹、房屋設定典權無須經土地所有人同意
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地上權建物處分限制
💡 地上權與其建物應併同處分，不得分離設定權利或讓與。
🔗 地上權房屋出典適法性推導流程
- 1 權利確認 — 房屋為獨立不動產，甲享有所有權與處分權。
- 2 引入一體性 — 依民法 838 條，建物與地上權處分須併同為之。
- 3 檢驗典權特性 — 典權僅能設定於不動產，不能設定在地上權。
- 4 邏輯衝突點 — 單獨出典房屋將導致未來房地分離，違反強制規定。
- 5 結論判定 — 為維護社會利益，解釋上禁止地上權人單獨出典建物。
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🔄 延伸學習：延伸學習：區分所有建築物與基地權利之處分一體性（民法第 799 條之 1）。
