專技普考
108年
[不動產經紀人] 不動產估價概要
第 15 題
有關比較法試算價格之調整運算過程中，遇有下列之情形，須判定該比較標的與勘估標的差異過大，應排除該比較標的之適用。何者為正確？
- A 區域因素調整率、個別因素調整率，各大於百分之三十
- B 區域因素及個別因素內之任一單獨項目之價格調整率大於百分之十五
- C 區域因素調整率與個別因素調整率之和，大於百分之三十
- D 比較標的性質特殊或區位特殊缺乏市場交易資料，並於估價報告書中敘明者，不在此限
思路引導 VIP
如果在市場上找到一個成交案例，但其「單一項目的差異」（例如屋況或特定配備）與你的標的物相比過於極端，你認為這會如何影響估價的可靠性？為了避免單一極端因素導致價格失真，法律應該針對「每一個調整項目」設定一個最大容忍限度嗎？這個限度應該比「總體調整限度」更高還是更低呢？
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本題正確答案為選項 B。依據《不動產估價技術規則》第25條明文規定：「試算價格之調整運算過程中，區域因素調整、個別因素調整或區域因素及個別因素內之任一單獨項目之價格調整率大於百分之十五，或情況、價格日期、區域因素及個別因素調整總調整率大於百分之三十時，判定該比較標的與勘估標的差異過大，應排除該比較標的之適用。但勘估標的性質特殊或區位特殊缺乏市場交易資料，並於估價報告書中敘明者，不在此限。」由此可知，當區域因素及個別因素內之任一單獨項目之價格調整率大於百分之十五時，即應判定差異過大而排除該比較標的之適用，故選項 B 敘述完全正確。至於其他選項的錯誤之處在於，選項 A 的區域因素與個別因素調整率排除標準應為大於百分之十五；選項 C 所指大於百分之三十的規定，必須是包含情況、價格日期、區域因素及個別因素調整的總調整率；選項 D 的但書規定主體應為「勘估標的」性質或區位特殊，而非「比較標的」，因此皆不正確。