專技普考
106年
[不動產經紀人] 不動產估價概要
第 31 題
下列有關勘估標的與比較標的調整及試算價格求取之敘述，何者正確？
- A 差異調整以差額法為原則
- B 差異調整以定性分析法為原則
- C 偏高或偏低檢討後試算價格間差距仍達 10%以上者，應排除適用
- D 偏高或偏低檢討後試算價格間差距仍達 20%以上者，應排除適用
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在不動產估價中，為了維持估價結果的穩定性，當我們參考多個案例並調整到最後階段時，如果發現這些案例算出來的結果彼此『落差過大』，你會如何判斷這些案例的可靠性？進一步思考，法律為了防止極端值干擾判斷，應該會設定一個什麼樣的『百分比門檻』來決定這個案例是否該被捨棄不用？
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本題主要測驗勘估標的試算價格差距過大時之處理規範。依據不動產估價技術規則第26條規定：「經比較調整後求得之勘估標的試算價格，應就價格偏高或偏低者重新檢討，經檢討確認適當合理者，始得作為決定比較價格之基礎。檢討後試算價格之間差距仍達百分之二十以上者，應排除該試算價格之適用。前項所稱百分之二十以上之差距，指高低價格之差除以高低價格平均值達百分之二十以上者。」由此可知，在針對價格偏高或偏低者進行重新檢討後，若試算價格之間的差距仍然達到百分之二十（20%）以上，便應當排除該試算價格的適用。因此，選項 C 稱差距達 10% 以上應排除適用為錯誤敘述，而選項 D 的敘述完全符合法規明定之百分之二十標準，故為正確答案。
估價調整與價格試算
💡 比較法中差異調整之原則及試算價格偏離之排除標準。
| 比較維度 | 百分率法 | VS | 差額法 |
|---|---|---|---|
| 優先順序 | 法規規定之原則 | — | 例外或不適用時採用 |
| 計算邏輯 | 調整倍數相乘 (%) | — | 具體金額加減 (+/-) |
| 排除紅線 | 試算價格差距 > 20% | — | 試算價格差距 > 20% |
💬不動產估價以百分率法為原則，且最終價格差距不得超過 20%。
