專技普考
105年
[不動產經紀人] 不動產估價概要
第 38 題
試算價格之調整運算過程中，下列何者符合不動產估價技術規則第 25 條之規定？
- A 各項因素內之任一單獨項目之價格調整率為 12%時，必須敘明理由
- B 各項因素內之任一單獨項目之價格調整率為 20%時，不須敘明理由
- C 各項因素內之任一單獨項目之價格調整率為 30%時，不須敘明理由
- D 各項因素內之任一單獨項目之價格調整率為 17%時，必須敘明理由
思路引導 VIP
為了確保估價結果不會過於主觀，當我們發現所選的比較案例與目標物差異較大，必須進行『大幅度』的金額調整時，你認為估價師應該額外採取什麼行動來證明其判斷的合理性？而法律通常會設定一個具體的百分比作為這種『大幅度』的判定標準，你覺得這個標準會如何設定？
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本題測驗試算價格調整運算之相關規定。依據不動產估價技術規則第25條規定：「試算價格之調整運算過程中，區域因素調整、個別因素調整或區域因素及個別因素內之任一單獨項目之價格調整率大於百分之十五，或情況、價格日期、區域因素及個別因素調整總調整率大於百分之三十時，判定該比較標的與勘估標的差異過大，應排除該比較標的之適用。但勘估標的性質特殊或區位特殊缺乏市場交易資料，並於估價報告書中敘明者，不在此限。」由此可知，當各項因素內之任一單獨項目之價格調整率大於百分之十五時，原則上應排除該比較標的之適用，若因勘估標的性質或區位特殊缺乏市場交易資料而欲繼續適用，則必須於估價報告書中敘明理由。檢視各選項，選項 A 的百分之十二尚未大於百分之十五的標準，無須強制敘明理由；選項 B 的百分之二十與選項 C 的百分之三十皆已大於百分之十五，若不排除適用則必須敘明理由；選項 D 的百分之十七大於百分之十五之標準，依據法條但書規定，必須敘明理由方得不在此限，完全符合法條規範，故選項 D 為正確答案。