專技普考
114年
[不動產經紀人] 不動產估價概要
第 5 題
下列價格調整率何者符合不動產估價技術規則之規定？
- A 區域因素總價格調整率為 18%
- B 個別因素總價格調整率為 18%
- C 個別因素內之任一單獨項目之價格調整率為 18%
- D 情況、價格日期、區域因素及個別因素調整總調整率為 18%
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想像你正在設計一個多層的濾網系統。如果最底層的「總出口」限制比中間的「小漏斗」還要嚴格，這套系統還能運作嗎？在法規層次中，哪一種範圍涵蓋最廣，理應擁有最大的容許額度？
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本題正確答案為選項D。依據不動產估價技術規則第25條規定：「試算價格之調整運算過程中，區域因素調整、個別因素調整或區域因素及個別因素內之任一單獨項目之價格調整率大於百分之十五，或情況、價格日期、區域因素及個別因素調整總調整率大於百分之三十時，判定該比較標的與勘估標的差異過大，應排除該比較標的之適用。但勘估標的性質特殊或區位特殊缺乏市場交易資料，並於估價報告書中敘明者，不在此限。」根據此法條原文可知，在一般情況下，區域因素調整、個別因素調整，以及個別因素內之任一單獨項目之價格調整率，其上限均不得大於15%，否則應排除適用，因此選項A、B、C的調整率皆為18%，已超過大於15%的排除門檻，不符合規定；而情況、價格日期、區域因素及個別因素調整總調整率的排除門檻為大於30%，選項D的總調整率為18%，並未大於30%，因此符合法規要求，為本題正確選項。
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再多講一點 不動產估夏季書規則第27條 的規定
估價價格調整率限制
💡 熟記估價技術規則對單項、區域、個別及總調整率的法定上限。
| 比較維度 | 分項/單項調整 | VS | 綜合總調整 |
|---|---|---|---|
| 涵蓋範圍 | 區域、個別因素或其單項 | — | 情況、日期、區域及個別加總 |
| 法定上限 | 15% | — | 30% |
| 法條依據 | 技術規則第 26 條 1、2 款 | — | 技術規則第 26 條第 3 款 |
💬18% 已超過分項限制(15%)，故僅能存在於總調整率(30%)中。
