專技普考
107年
[不動產經紀人] 不動產估價概要
第 17 題
下列有關比較法的敘述，何者錯誤？
- A 試算價格調整運算過程中，情況因素、價格日期、區域因素、個別因素或區域因素及個別因素內之任一單獨項目之價格調整率不得大於 15%，但勘估標的性質或區位特殊，於報告書敘明者，不在此限
- B 試算價格調整運算過程中，情況因素、價格日期、區域因素及個別因素總調整率不得大於 30%，但勘估標的性質或區位特殊，於報告書敘明者，不在此限
- C 情況調整係指比較標的之價格形成條件中有非屬於一般正常情形而影響價格時，或有其他足以改變比較標的價格之情況存在時，就該影響部分所作之調整
- D 估價師運用比較法估價時，應採用三件以上比較標的
思路引導 VIP
在不動產估價的比較法中，為了確保比較標的與勘估標的具備相似性，法律會對價格調整幅度設定上限。請思考：對於『單一個別微小項目』的變動幅度，與『一整組區域環境因素』的總體變動幅度相比，法律對於後者的容忍程度（百分比上限）應該會更高還是更低呢？
🤖
AI 詳解
AI 專屬家教
本題要求選出錯誤的敘述，正確答案為選項 A。依據不動產估價技術規則第25條規定：「試算價格之調整運算過程中，區域因素調整、個別因素調整或區域因素及個別因素內之任一單獨項目之價格調整率大於百分之十五，或情況、價格日期、區域因素及個別因素調整總調整率大於百分之三十時，判定該比較標的與勘估標的差異過大，應排除該比較標的之適用。但勘估標的性質特殊或區位特殊缺乏市場交易資料，並於估價報告書中敘明者，不在此限。」由上述法條可知，單獨項目之價格調整率大於百分之十五的限制範圍，僅適用於「區域因素調整、個別因素調整或區域因素及個別因素內之任一單獨項目」，並不包含選項 A 所述之「情況因素」與「價格日期」，此二者僅納入總調整率大於百分之三十之規範限制中。因此，選項 A 的敘述與法條不符，為本題正確解答。