專技普考
114年
[不動產經紀人] 不動產估價概要
第 4 題
比較標的為與法定用途不符之交易，應先作適當之調整才能採用，此為何種調整？
- A 情況調整
- B 價格日期調整
- C 區域因素調整
- D 個別因素調整
思路引導 VIP
請思考一下：如果一筆成交案例的價格異常，是因為這棟房子的「座向、地形」不好，還是因為這筆交易的「成立背景或法律狀態」存在特殊狀況？這兩種不同的原因，在估價程序中應該分別歸類為對『物』的調整，還是對『買賣情境』的調整呢？
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這道題目主要測驗比較法中各項調整的定義與適用時機。
情況調整與區域因素的差異
同學選了 (C) 區域因素調整，容易混淆的原因在於將「土地使用狀況」誤認為整體環境的區域特徵。但實際上，「區域因素」是指比較標的與勘估標的所處地區在交通、公共設施及環境品質等整體區域條件上的差異；而「與法定用途不符之交易」（例如工業區違規作住宅使用），屬於交易當下存在非正常或特殊的交易情態，影響的是該筆成交價格的正常性，因此必須先透過 (A) 情況調整 修正為正常價格後，才能納入比較。
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比較法之情況調整
💡 針對非正常交易或不符法定用途之案例進行修正的程序
| 比較維度 | 情況調整 | VS | 因素調整 (區域/個別) |
|---|---|---|---|
| 修正對象 | 交易背景與法定用途 | — | 實體條件與環境品質 |
| 適用時機 | 親友交易、急買急賣 | — | 路寬、地形、生活機能 |
| 首要目的 | 將交易導向正常化 | — | 量化標的間的物理差異 |
💬情況調整先行排除交易干擾，因素調整再行量化價值差異。
