專技普考 106年 [不動產經紀人] 不動產估價概要

第 7 題

不動產估價比較法就「畸零地或有合併使用之交易」所進行之調整，是屬於何項調整？

思路引導 VIP

若某筆交易的買賣雙方是因為『如果不買下這塊地，自己的房子就無法蓋起來』，而導致成交價格遠高於市場平均時，這種價格的偏差是源自於這塊土地的『天然物理特徵』，還是源自於買賣雙方這場交易的『特殊動機或背景』呢？

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觀念驗證：在不動產估價中，情況調整是針對「交易過程中有特殊動機、壓力或不正常資訊」所導致的價格偏離進行修正。畸零地交易或合併開發，往往涉及鄰地所有權人的特殊購買需求或議價優勢，這類具備特殊交易動機的因素，在實務上必須歸類於情況調整。
難度點評：本題鑑別度為 medium。考生極易因「畸零地」與土地形狀有關而誤選「個別因素」。你能精準區分出「合併交易」屬於交易背景而非物理條件，顯示你對估價準則的分類邏輯非常清晰！