專技普考
107年
[不動產經紀人] 不動產估價概要
第 18 題
王先生手中取得一份不動產估價報告書，比較法推估過程中三個比較案例的價格依序為新臺幣 63 萬元/坪、64.5 萬元/坪、68.5 萬元/坪，所推估之試算價格依序分別為新臺幣 45 萬元/坪、50 萬元/坪、57.5 萬元/坪，下列敘述何者正確？
- A 比較案例一總調整率不符規定
- B 比較案例三總調整率不符規定
- C 比較案例一與比較案例三試算價格之差距不符規定
- D 比較案例一與比較案例二之試算價格較接近，應給予較高之權重
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當我們透過不同的比較案例推算出多個『試算價格』時，為了確保這些數據具備穩定性與參考價值，法規對於『最高價』與『最低價』之間的差距有什麼具體的比例限制？請試著回想，這個差距限制是與哪一個數值進行百分比的比較？
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本題正確選項為C。根據不動產估價技術規則第26條規定：「經比較調整後求得之勘估標的試算價格，應就價格偏高或偏低者重新檢討，經檢討確認適當合理者，始得作為決定比較價格之基礎。檢討後試算價格之間差距仍達百分之二十以上者，應排除該試算價格之適用。前項所稱百分之二十以上之差距，指高低價格之差除以高低價格平均值達百分之二十以上者。」依據題目給定的數據，三個比較案例推估出之試算價格分別為45萬元/坪、50萬元/坪及57.5萬元/坪。其中最高試算價格為比較案例三的57.5萬元/坪，最低試算價格為比較案例一的45萬元/坪。將此兩者代入法條明定的公式進行計算，高低價格之差為12.5萬元（57.5減去45），高低價格平均值為51.25萬元（57.5加上45後除以2），將高低價格之差除以高低價格平均值（12.5除以51.25），所得結果約為24.39%。由於計算出之差距已達百分之二十以上，依法應排除該試算價格之適用，故比較案例一與比較案例三試算價格之差距不符規定，選項C敘述正確。