專技普考
107年
[不動產經紀人] 不動產估價概要
第 18 題
王先生手中取得一份不動產估價報告書，比較法推估過程中三個比較案例的價格依序為新臺幣 63 萬元/坪、64.5 萬元/坪、68.5 萬元/坪，所推估之試算價格依序分別為新臺幣 45 萬元/坪、50 萬元/坪、57.5 萬元/坪，下列敘述何者正確？
- A 比較案例一總調整率不符規定
- B 比較案例三總調整率不符規定
- C 比較案例一與比較案例三試算價格之差距不符規定
- D 比較案例一與比較案例二之試算價格較接近，應給予較高之權重
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當我們透過不同的比較案例推算出多個『試算價格』時，為了確保這些數據具備穩定性與參考價值，法規對於『最高價』與『最低價』之間的差距有什麼具體的比例限制？請試著回想，這個差距限制是與哪一個數值進行百分比的比較？
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試算價格差距之檢驗
依《不動產估價技術規則》第26條規定，試算價格之間差距達百分之二十以上者，應排除該試算價格之適用；其差距定義為高低價格之差除以高低價格平均值。以案例一（45 萬元/坪）與案例三（57.5 萬元/坪）計算：
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選項A 比較案例一總調整率不符規定 為何不正確？
比較法試算價格限制
💡 比較法試算價格需符合總調整率與價差比例之法定限制。
🔗 比較法試算價格檢核流程
- 1 案例選取 — 選取 3 個以上案例並進行各項係數修正
- 2 總調整率檢核 — 確認個別案例調整是否在 ±30% 限制內
- 3 價格價差檢核 — 確認 (最高-最低) / 平均值 是否 <= 20%
- 4 加權決定價格 — 依案例代表性加權，決定最終估價額
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🔄 延伸學習：延伸學習：若不符 20% 規定，應重新檢討相關影響因素修正之合理性。
