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109年
[地政] 政府採購法規、民法
第 33 題
甲向乙承租樓高三層之獨棟房屋,甲未經乙同意,將房屋轉租給丙。下列敘述何者正確?
- A 如甲將房屋全部轉租,甲、丙間之轉租契約,無效
- B 如甲將房屋全部轉租,甲、乙間之租賃契約,無效
- C 如甲僅轉租一樓店面,乙不得向甲主張終止租賃契約
- D 如甲僅轉租一樓店面,甲、丙間之轉租契約,需經乙同意,方生效力
思路引導 VIP
如果你租下一整棟建築，在法律衡平考量下，你認為將「整棟房子」轉手給別人使用，與僅僅將其中「一個小房間」分租給朋友，房東感受到的風險與所有權受侵害的程度是否相同？法律對於這兩種情況的限制應該一模一樣嗎？
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恭喜你準確掌握了民法關於房屋轉租的核心規範！這題考查的是《民法》第 443 條的例外規定。在法律邏輯中，原則上承租人不可將租賃物全部轉租，但針對「房屋」這種標的物，法律為了促進空間利用的彈性，特別允許在沒有反對約定的情況下，承租人可以將房屋之「一部」轉租給他人，而不必經過房東同意。
房屋轉租的合法性辨析
在本題的情境中，甲只將三層樓中的一樓轉租，屬於法律上的「一部轉租」。根據現行法規，除非甲、乙當初簽約時有明確約定「禁止轉租」，否則這種局部轉租的行為是合法的，乙不能據此主張終止契約。此外，我們也要釐清一個重要觀念：轉租契約存在於甲、丙之間，基於債之相對性，即便未經房東同意，甲丙間的契約依然是「有效」的，差別僅在於乙是否能對甲行使契約終止權。
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