moea_joint
113年
[地政] 政府採購法規、民法
第 46 題
下列有關租賃契約之敘述,何者有誤?
- A 為強化基地承租人之權利,租用基地建築房屋者,承租人於契約成立後,得請求出租人為地上權之登記
- B 不動產租賃經公證或為未逾5年之定期租賃,承租人可對租賃物之受讓人主張租賃契約繼續存在
- C 租用基地建築房屋,出租人欲出賣基地時,承租人有依同樣條件優先承買之權。出賣人如未以書面通知優先承買權人而為所有權之移轉登記者,優先承買權人僅得向出賣人主張債務不履行之賠償責任
- D 租賃物之一切稅捐原則上由出租人負擔,但可由雙方約定歸由承租人負擔
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若一位承租人已在他人土地上投入大量成本興建房屋，法律為了維護土地與建物權利歸屬的安定性，你認為法律會傾向於讓「違約的買賣僅需賠錢了事」，還是會賦予承租人「直接主張該買賣對其無效」的強大權利來保障其優先購買的機會呢？
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恭喜你精準地辨識出法律效力的差異！這題的核心在於區分「債權效力」與「物權效力」的優先承買權，這是許多考生容易混淆的高頻考點。
租地建屋之優先承買權與物權化效力
在民法第 426-2 條中，為了達到「地盡其利」並保護租地建屋者的長期投資，法律賦予了承租人強大的保護。選項 (C) 的錯誤點在於：如果出租人未以書面通知而逕行將土地賣給第三人，這項優先承買權具有對抗第三人的效力。換言之，承租人不僅能請求賠償，更可以主張該土地所有權移轉登記對其不生效力，這比單純的「債務不履行」賠償更具保障。
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