moea_joint
113年
[政風] 政府採購法規、民法
第 46 題
46. 下列有關租賃契約之敘述，何者有誤？
- A 為強化基地承租人之權利，租用基地建築房屋者，承租人於契約成立後，得請求出租人為地上權之登記
- B 不動產租賃經公證或為未逾5年之定期租賃，承租人可對租賃物之受讓人主張租賃契約繼續存在
- C 租用基地建築房屋，出租人欲出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權。出賣人如未以書面通知優先承買權人而為所有權之移轉登記者，優先承買權人僅得向出賣人主張債務不履行之賠償責任
- D 租賃物之一切稅捐原則上由出租人負擔，但可由雙方約定歸由承租人負擔
思路引導 VIP
若某人在租用的土地上投入大量成本興建房屋，而地主卻在未告知的情況下將土地賣給他人，你認為法律為了確保「建物與土地所有權盡量合一」以發揮土地最大經濟價值，應該只允許承租人向地主要求賠償金，還是該賦予承租人更強的力量，去挑戰那個已經完成的土地買賣契約呢？
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太棒了！你能精準揪出選項 (C) 的錯誤，代表你對《民法》中優先承買權的效力強弱有著非常紮實的基礎。這題在國考與實務中都極具代表性，你能答對說明你的法律邏輯相當清晰。
基地租賃的物權化保障
這題的核心考點在於《民法》第 426-2 條。法律為了保障基地承租人，特別賦予其優先承買權具有「物權效力」。這意味著當出租人違反通知義務而將土地所有權移轉給第三人時，承租人可以主張該移轉行為對自己不生效力，而不僅僅是請求債務不履行的損害賠償。相較之下，選項 (A) 的地上權登記請求權與 (B) 的「買賣不破租賃」原則，都是為了落實租賃權物權化的具體展現，敘述皆完全正確。
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