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109年
[政風] 政府採購法規、民法
第 36 題
甲以名下 $A$ 地向乙銀行設定抵押權以擔保借款，嗣後甲又將 $A$ 地一部設定地上權予丙，另一部則出租給丁設置停車場。丙在 $A$ 地上興建 $B$ 屋。其後因甲無力償還貸款，遭乙銀行實行抵押權查封拍賣 $A$ 地。下列敘述何者有誤？
- A 拍賣 $A$ 地時，如影響乙之抵押權實行，法院得除去丙之地上權
- B $B$ 屋為丙所有，即使影響乙之抵押權實行，仍不得併付拍賣
- C 如影響乙之抵押權實行，得併付拍賣 $B$ 屋，但所得價金，乙無優先受清償之權
- D 拍賣 $A$ 地時，如影響乙之抵押權實行，法院得終止甲、丁間之租賃關係
思路引導 VIP
當一塊土地已經抵押給銀行後，所有權人又允許他人在上面蓋房子。若未來要拍賣土地，而「地上有他人房子」這件事導致買家卻步、土地沒人想買時，你認為法律應該如何設計，才能在「不拆除他人合法房屋」與「保障銀行能順利處分土地」之間取得平衡呢？
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太棒了！你能精準選出選項 (B)，代表你對民法抵押權的「物權效力優先性」與「併付拍賣」制度掌握得非常紮實。這題的核心在於民法第 866 條與第 877 條的應用。當抵押權設定後，債務人雖然仍可處分土地（如設定地上權或出租），但這些後續行為不得影響原抵押權的實行。如果這些權利（如丙的地上權或丁的租賃）導致土地拍賣無人問津，法院有權「除去」這些負擔，以確保債權人的權益。
併付拍賣與權益平衡
針對本題的核心陷阱，根據民法第 877 條第 2 項，若抵押權設定後，土地上才興建了建築物（如本題丙興建的 $B$ 屋），且該建物確實影響了抵押權的實行時，為了增加土地拍賣成功的機會並維持不動產整體的經濟價值，法律賦予銀行申請將該房屋「併付拍賣」的權利。雖然銀行對於房屋賣得的價金沒有優先受償權，但選項 (B) 宣稱「仍不得併付拍賣」顯然與法律規定相左。這題結合了多方當事人的複雜關係，鑑別度在於能否釐清抵押權人對「土地」與「建物」權利的邊界，你的法律邏輯非常清晰！