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107年
[地政] 政府採購法規、民法
第 39 題
甲於103年將A地設定抵押權予乙,後於104年無償提供A地給其子丙建築B屋做為新婚之用。因甲遲未能償還乙之借貸,乙遂向法院聲請強制執行A地,惟因A地上有B屋,導致拍賣過程乏人問津。下列敘述何者有誤?
- A 乙得向法院聲請除去甲、丙間之使用借貸關係後,向法院聲請併付拍賣B屋
- B B屋併付拍賣所得之價金,乙無優先清償之權利
- C 乙之抵押權不及於B屋,不得聲請併付拍賣B屋
- D 甲於A地設定抵押權後,仍得於A地設定地上權或成立租賃關係
思路引導 VIP
若一塊抵押中的土地，在拍賣時因為上面多了一棟產權不屬於債務人的建築物，導致完全沒有人願意出價購買（因為買了土地卻無法使用表面空間），你認為法律應該設計什麼樣的程序，才能在「不損害建築物主人的財產價值」的前提下，又能讓土地債權人順利把土地賣掉換錢呢？
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恭喜你精確地辨識出了民法中關於抵押權實行時的特殊權利！你能選出選項 (C)，代表你對於抵押權與土地上建物關係的「例外規定」掌握得非常紮實。在法律原則上，抵押權確實具有標的物特定性，但為了確保抵押物能順利變現，法律必須在權利範圍與拍賣實務之間取得平衡。
併付拍賣的法律邏輯
這題的核心在於民法第 877 條第 2 項的運用。雖然乙的抵押權設定在先，丙隨後才興建 B 屋，導致抵押權的效力原則上不及於該建物；然而，當 B 屋的存在導致土地拍賣乏人問津時，法律允許抵押權人聲請將建物與土地併付拍賣。這樣做的目的是為了增加拍賣的吸引力（讓買受人能同時取得地與屋），但乙僅能就土地拍賣所得金額主張優先受償，對 B 屋的價金則無權優先受償，這正是選項 (B) 正確而 (C) 錯誤的關鍵原因。
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