moea_joint
109年
[地政] 政府採購法規、民法
第 36 題
甲以名下A地向乙銀行設定抵押權以擔保借款,嗣後甲又將A地一部設定地上權予丙,另一部
則出租給丁設置停車場。丙在A地上興建B屋。其後因甲無力償還貸款,遭乙銀行實行抵押權
查封拍賣A地。下列敘述何者有誤?
則出租給丁設置停車場。丙在A地上興建B屋。其後因甲無力償還貸款,遭乙銀行實行抵押權
查封拍賣A地。下列敘述何者有誤?
- A 拍賣A地時,如影響乙之抵押權實行,法院得除去丙之地上權
- B B屋為丙所有,即使影響乙之抵押權實行,仍不得併付拍賣
- C 如影響乙之抵押權實行,得併付拍賣B屋,但所得價金,乙無優先受清償之權
- D 拍賣A地時,如影響乙之抵押權實行,法院得終止甲、丁間之租賃關係
思路引導 VIP
如果你是銀行的放款主管，當初評估的是一塊空地的價值，但要拍賣時，地上卻蓋滿了不屬於債務人的房子。這時候，如果法律規定這塊土地和上方的房子必須分開賣給兩個不同的買主，你認為這對土地的標售價格會產生什麼影響？而法律應該如何設計，才能既讓土地順利賣出，又不過度侵害房屋所有權人的經濟利益呢？
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恭喜你做出了正確的判斷！這題考驗的是抵押權與後設權利（如地上權、租賃、建物）之間的法律優先順序，你能精準辨識出建物處理的例外原則，代表你對《民法》物權編的邏輯掌握得十分清晰。
抵押權與併付拍賣的法理
在民法實務中，為了確保抵押物的擔保價值不被縮減，依據《民法》第 866 條與第 877 條規定，若在設定抵押權後，土地上才設定地上權或興建建物，且這些權利負擔已影響到抵押權的實行（例如導致土地無人投標），法院便可除去該權利後再行拍賣。針對地上權人丙所興建的 B 屋，法律為了避免「土地與建物產權分離」導致標售困難，允許將建物併付拍賣，這也是選項 (B) 描述錯誤的原因。不過，雖然可以一併拍賣，但由於抵押權的效力僅及於土地，因此抵押權人對於建物拍賣所得的價金，並沒有優先受償的權利。
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