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109年
[政風] 政府採購法規、民法
第 33 題
甲向乙承租樓高三層之獨棟房屋，甲未經乙同意，將房屋轉租給丙。下列敘述何者正確？
- A 如甲將房屋全部轉租，甲、丙間之轉租契約，無效
- B 如甲將房屋全部轉租，甲、乙間之租賃契約，無效
- C 如甲僅轉租一樓店面，乙不得向甲主張終止租賃契約
- D 如甲僅轉租一樓店面，甲、丙間之轉租契約，需經乙同意，方生效力
思路引導 VIP
在租賃關係中，法律為了平衡房東的財產權與房客的使用權，針對「房屋」這種租賃物有特殊的考量。請試著思考：如果房客只是將暫時不用的空房間分租給他人，而自己依然留在屋內管理並使用房屋，法律是否有必要賦予房東與「整棟房子被掉包房客」時相同的嚴厲處分權（如終止租約）呢？這兩種情境對房東權益的影響有何不同？
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恭喜你精準掌握了民法關於房屋轉租的核心規範！這題的關鍵在於《民法》第 443 條的特殊規定。通常情況下，承租人未經同意不得轉租，但針對「房屋」租賃，法律賦予了較大的彈性：只要不是將房屋「全部」轉租，承租人原則上可以將「部分」空間轉租給他人，除非當初租約中有明確的反對約定。
房屋部分轉租的法律效力
在此題情境中，甲僅將三層樓中的一樓轉租，屬於法律規範內的部分轉租。根據 $443$ 條第 1 項但書，房屋承租人將房屋之「一部」轉租於他人者，除非契約另有約定，否則法律是允許的。因此，出租人乙不得以此為由主張終止契約，這正是選項 (C) 正確的原因。而甲丙間的轉租契約屬於債權契約，其效力並不以乙的同意為前提，僅是甲若違約轉租需對乙負擔契約責任而已。
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