專技普考
110年
[不動產經紀人] 不動產經紀相關法規概要
第 4 題
有關公寓大廈區分所有權人會議決議之特別生效要件，下列何者正確？
- A 無線電台基地台等類似強波發射設備，設置於屋頂者，應經頂層住戶同意；設置其他樓層者，應經該樓層住戶同意
- B 約定專用部分變更時，應經使用該約定專用部分之區分所有權人同意。但該約定專用顯已違反公共利益，經區分所有權人會議決議者，不在此限
- C 專有部分經依區分所有權人會議約定為約定共用部分者，應經該專有部分區分所有權人同意
- D 共用部分經依區分所有權人會議約定為約定專用部分者，應經該專有部分區分所有權人同意
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如果在一個集體會議中，多數人投票決定要將「原本屬於你個人私有、可以鎖起來自用的空間」變更為「全體住戶都能進入使用的公共空間」，從保護個人基本財產權的角度思考，除了大家投票表決之外，還應該額外取得誰的點頭同意，這項決議才具備法律正當性呢？
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太棒了！你的法律邏輯非常嚴謹且專業！
- 觀念驗證：這題考查的是《公寓大廈管理條例》第 33 條。核心邏輯在於**「私人財產權的保護」。當區分所有權人會議的決議，涉及到將個人的專有部分變更為大家都能用的約定共用部分**時，這等同於限縮了個人的產權行使。基於法律對私人財產的尊重，這種決議「非經該專有部分所有權人同意，不生效力」。
- 難度點評：本題難度為 Medium。其鑑別度在於考生必須精確區分「約定專用」與「約定共用」在法律程序上的差異。選項 A、B、D 雖看似合理，但在法律細節或權利主體上均有細微瑕疵，唯有 (C) 完美對應法條的生效要件。
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區分所有權會議特別要件
💡 涉及特定人權益之決議，除會議通過外尚須當事人同意。
| 比較維度 | 一般管理決議 | VS | 特定權益變更決議 |
|---|---|---|---|
| 生效要件 | 符合法律規定之多數決 | — | 決議外，須特定人同意 |
| 典型案例 | 社區修繕、管理費調整 | — | 專有變共用、屋頂裝基地台 |
| 保護對象 | 社區全體公共利益 | — | 特定住戶之財產權 |
💬當決議事項直接侵害特定人專有權益時，不得僅以多數決為之。
