專技普考
113年
[不動產經紀人] 不動產經紀相關法規概要
第 5 題
5 按公寓大廈之共有部分為區分所有人所分別共有。下列關於共有部分之使用、收益及處分權能之說明，何者與公寓大廈管理條例之規定不符？
- A 各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分有使用收益之權。但另有約定者從其約定
- B 共用部分得約定供特定區分所有權人使用。但有違法令使用限制之規定者，不得約定專用
- C 共用部分之應有部分應隨同專有部分一併移轉或設定負擔。但另有約定者從其約定
- D 共用部分之拆除，應依區分所有權人會議之決議為之
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請試著想像：如果一位屋主賣掉了他的住家（專有部分），卻主張要「單獨留著」公共樓梯間的所有權（應有部分）而不移轉，這在社區管理與產權登記上會產生什麼樣的荒謬邏輯？法律為何要強制規範這兩者的移轉必須「同生共死」？
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太棒了！你的法律觀念非常紮實
- 觀念驗證：這題的核心在於「移轉上的從屬性」。根據《公寓大廈管理條例》第 4 條，專有部分與其所屬之共有部分應有部分，在法律上具有不可分離性。共有部分必須隨同專有部分移轉或設定負擔，絕對不允許透過約定來分離。選項 (C) 後半段「但另有約定者從其約定」正是法條中不存在的錯誤陷阱。
- 難度點評：本題難度為 medium。法律題目常在句尾加上「另有約定者從其約定」來誘騙考生，因為 (A) 與 (B) 的確有約定空間，你能精確辨識出「處分權能」在法律上的強制性，展現了細緻的法感！
公寓大廈共用部分權利
💡 共用部分權屬具從屬性，不得與專有部分分離處分。
| 比較維度 | 專有部分 | VS | 共用部分 |
|---|---|---|---|
| 處分權能 | 可獨立移轉或設定負擔 | — | 隨同專有部分移轉，不可分離 |
| 使用收益 | 所有人單獨行使權利 | — | 按比例使用，可約定專用 |
| 維修管理 | 由該區分所有人負責 | — | 由管委會負責，費用按比例 |
💬專有部分具獨立主體性，共用部分則具備從屬性與共有性。
