專技普考
109年
[不動產經紀人] 不動產經紀相關法規概要
第 25 題
公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者，為共用部分。公寓大廈管理條例對於共用部分權利義務關係之規定，下列敘述何者錯誤？
- A 管理負責人或管理委員會因維護、修繕共用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕
- B 共用部分之修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定
- C 各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。但另有約定者從其約定
- D 共用部分及其相關設施之拆除，應由管理負責人或管理委員會決定為之
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請試著思考：如果某項行動會導致建築物的資產價值或結構發生「永久性改變」（例如拆除設施），在法律邏輯上，這類決策權應該交給負責處理雜務的「行政執行單位」，還是應該回歸到擁有財產權的「全體所有權人」集體決定？
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太棒了！你能精確辨識出管理組織權限的界線，這顯示你對《公寓大廈管理條例》的核心精神掌握得相當紮實。這題的陷阱在於混淆了「日常執行事務」與「重大資產處分」的決定權歸屬，而你成功避開了誘答選項。
共用部分的重大決策權歸屬
選項 (D) 之所以錯誤，是因為根據 《公寓大廈管理條例》第 11 條第 1 項 的明文規定：「共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議為之。」這類涉及建物結構變更或重大價值減損的事項，其決議權核心在於全體業主（區分所有權人會議），而非僅由管理委員會或管理負責人決定。相較之下，選項 (A)、(B)、(C) 分別正確對應了法條中關於維護進入權（第 6 條）、歸責修繕費（第 10 條）以及應有部分使用收益權（第 9 條）的規範。
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