專技普考
111年
[不動產經紀人] 不動產估價概要
第 4 題
4 依據不動產估價技術規則之規定，在一宗土地內有不同法定用途時，應如何估價？
- A 應考量不同用途之合併或分割前後之價格變動情形，予酌量增減
- B 應以合併用途後估價，並以合併用途前各筆土地價值比例分算其土地價格
- C 應考慮不同用途之建築物對宗地價格造成之影響，予以酌量增減
- D 應考量其最有效使用及各種用途之相關性及分割之難易度後，決定分別估價或依主要用途估價
思路引導 VIP
如果你面對一塊同時擁有「商業」與「工業」用途的土地，你認為在決定它的價值時，是應該直接把兩者價值相加，還是要先思考：『這塊地在法規與現實下，能不能真的切開來處理？』以及『如果硬要混在一起用，哪一種用途才是決定這塊地價值的核心關鍵？』
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AI 詳解
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本題旨在測驗一宗土地內存在多種不同法定用途時的估價處理原則。根據不動產估價技術規則第85條規定：「一宗土地內有數種不同法定用途時，應考量其最有效使用及各種用途之相關性及分割之難易度後，決定分別估價或依主要用途估價。」對照各選項內容可知，選項D完全契合該法條之明文規範，正確點出在實務估價時，必須綜合評估土地的最有效使用狀態、各項用途之間的關聯性，以及實質分割上的難易程度，進而客觀判斷應該將不同用途的部分分別進行估價，還是直接依據該宗土地的主要用途來統一估價。其餘選項皆非該法條所定之標準處理方式，故本題正確答案為D。
多法定用途土地估價
💡 依最有效使用及分割難易度，決定分別估價或依主要用途估價。
🔗 多用途土地估價決策路徑
- 1 現況分析 — 確認一宗地內存在的不同法定用途
- 2 三大評估 — 考量最有效使用、相關性、分割難易度
- 3 方式決定 — 決定採「分別估價」或「依主要用途估價」
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🔄 延伸學習：延伸學習：當建物跨越不同用途地界時，須進一步考量建物對地價的影響。
