專技普考
112年
[不動產經紀人] 不動產估價概要
第 25 題
25 有關一宗土地內有數種不同法定用途時之估價敘述，下列何者錯誤？
- A 估價前應先考量其最有效使用再決定估價方式
- B 在考量宗地狀況後可以視不同法定用途採分別估價
- C 估價前應先考量各種用途之相關性及分割之難易度再決定估價方式
- D 估價時無須考量是否有數種不同法定用途，只需依其主要用途估價
思路引導 VIP
想像一下，如果有一塊土地，一半被政府劃定為價值極高的「商業區」，另一半則是價值較低的「工業區」，若我們僅僅因為商業區面積稍大，就將整塊土地完全依照商業區的行情來評估，而不去理會工業區的法律限制，你認為這樣的估價結果能反映這塊土地真正的權利價值與市場現狀嗎？
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AI 詳解
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根據《不動產估價技術規則》第85條規定：「一宗土地內有數種不同法定用途時，應考量其最有效使用及各種用途之相關性及分割之難易度後，決定分別估價或依主要用途估價。」因此，當一宗土地內存在數種不同法定用途時，估價前必須先綜合考量其最有效使用、各種用途之間的相關性以及土地分割的難易度，再據此判斷應採行分別估價還是依主要用途估價。選項 A、B、C 的敘述皆確實符合前述法條之規範，而選項 D 指出估價時無須考量是否有數種不同法定用途，只需直接依其主要用途估價，明顯與應考量各項因素後再決定估價方式的規定不符。故選項 D 為錯誤敘述，是本題的正確答案。