專技普考申論題
112年
[地政士] 民法概要與信託法概要
第 一 題
一、甲參觀即將落成的建案後，向乙建商購買 A 屋，買賣契約中約定：㈠價金分 24 期，按月給付，每期應付 20 萬元；㈡甲完成給付 18 期價金後，乙應先將 A 屋所有權移轉登記給甲，以利甲先裝潢施工；㈢雙方特約若甲有一期未能如期支付價金，乙方即得解除契約外，並將甲方已支付的價金均沒收轉為違約金。未料，甲在原訂給付第 21 期價金時，卻因疫情被裁員無法繼續支付價金，乙依約解除契約，主張甲應移轉登記 A 屋所有權登記予乙，以回復原狀，並將甲所給付的價金全部沒收充為違約金。甲認為其已繳納逾八成價金，卻全部沒收，還失去 A 屋所有權，甚為不公，起訴請求法院減免違約金，請問法院審理時考量的因素為何？倘經法院審理後，認為甲應負擔的違約金以契約價金 30%為適當，在乙建商尚未返還溢收的違約金時，甲得如何維護自己權益？（25 分）
📝 此題為申論題
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本題測驗「違約金酌減標準」與「契約解除後之回復原狀及同時履行抗辯」。考生應先引出民法第252條及實務衡量違約金是否過高之綜合考量標準，接著運用民法第259條及第261條準用第264條，論述甲如何透過同時履行抗辯權拒絕返還房屋以自保。
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【爭點】法院依民法第252條酌減違約金之審酌標準為何？契約解除後，買受人就返還受領物與出賣人返還溢收價金之間，是否得主張同時履行抗辯？ 【解析】 壹、法院審理違約金酌減之考量因素
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違約金酌減與同時履行
💡 法院酌減違約金之標準與解除契約後互負之對待給付關係。
🔗 違約金酌減與抗辯權行使流程
- 1 契約解除與沒收 — 乙方依特約解除契約並沒收全額價金充作違約金
- 2 法院審核酌減 — 民法 252，依損害、社會現況與債權人利益核定合理金額
- 3 溢領返還義務 — 違約金核減後，乙方溢領部分依民法 259 負返還義務
- 4 主張同時履行抗辯 — 民法 261 準用 264，乙方未還錢前，甲方可拒絕移轉登記
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🔄 延伸學習：延伸學習：若涉及定型化契約，應注意房地產買賣違約金通常上限為總價 15%
