專技高考申論題
113年
[不動產估價師] 不動產估價實務
第 三 題
三、收益法（40 分）
1.民國 113 年 1 月到民國 113 年 8 月價格日期房租指數無調整皆為 100%。
2.勘估標的與比較標的位在同一個區域，區域因素一致。
3.比較標的為成交租金，無須進行情況調整。
4.勘估標的與比較租賃標的租金案例分析表（包含面積、年租金、空置率、押金、屋齡等資訊）。
5.勘估標的及比較租賃標的資料及調整率表（結構、建物條件、區位、日期、個別因素調整等）。
6.勘估標的其他相關資料說明：
(1)勘估標的面積：土地 10.58 平方公尺、建物 133 平方公尺。
(2)租賃空置損失 2 個月的閒置率。
(3)押金 2 個月，押金利率為 1%。
(4)地價稅申報地價 10,648 元/平方公尺，稅率 2‰。
(5)房屋稅核定現值 3,000 元/平方公尺，稅率 3.6%。
(6)房屋管理維修費每個月 2,000 元。
(7)收益資本化率請以加權平均資金法 WACC 計算，自有資金 30%，利率 1%，貸款 70%，利率 3%。
(8)不動產估價師在製作收益法估價報告書時，請說明不動產估價技術規則對於製作估價報告書要求應載明的事項。
1.民國 113 年 1 月到民國 113 年 8 月價格日期房租指數無調整皆為 100%。
2.勘估標的與比較標的位在同一個區域，區域因素一致。
3.比較標的為成交租金，無須進行情況調整。
4.勘估標的與比較租賃標的租金案例分析表（包含面積、年租金、空置率、押金、屋齡等資訊）。
5.勘估標的及比較租賃標的資料及調整率表（結構、建物條件、區位、日期、個別因素調整等）。
6.勘估標的其他相關資料說明：
(1)勘估標的面積：土地 10.58 平方公尺、建物 133 平方公尺。
(2)租賃空置損失 2 個月的閒置率。
(3)押金 2 個月，押金利率為 1%。
(4)地價稅申報地價 10,648 元/平方公尺，稅率 2‰。
(5)房屋稅核定現值 3,000 元/平方公尺，稅率 3.6%。
(6)房屋管理維修費每個月 2,000 元。
(7)收益資本化率請以加權平均資金法 WACC 計算，自有資金 30%，利率 1%，貸款 70%，利率 3%。
(8)不動產估價師在製作收益法估價報告書時，請說明不動產估價技術規則對於製作估價報告書要求應載明的事項。
📝 此題為申論題
思路引導 VIP
本題主要測驗「收益法」的完整操作流程，包含運用比較法推求實質租金、計算有效總收益及各項費用以求取淨收益，並應用加權平均資金成本法（WACC）決定資本化率來推導收益價格。最後須記憶並列出《不動產估價技術規則》第14條估價報告書應載明之12項法定事項。
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【解題關鍵】 運用比較法推求客觀實質租金，扣除空置損失與相關費用得出淨收益，再以加權平均資金成本（WACC）求出資本化率，最終計算出收益價格。 【解答】
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