專技高考申論題
113年
[不動產估價師] 不動產估價實務
第 三 題
三、收益法（40 分）
1.民國 113 年 1 月到民國 113 年 8 月價格日期房租指數無調整皆為 100%。
2.勘估標的與比較標的位在同一個區域，區域因素一致。
3.比較標的為成交租金，無須進行情況調整。
4.勘估標的與比較租賃標的租金案例分析表（包含面積、年租金、空置率、押金、屋齡等資訊）。
5.勘估標的及比較租賃標的資料及調整率表（結構、建物條件、區位、日期、個別因素調整等）。
6.勘估標的其他相關資料說明：
(1)勘估標的面積：土地 10.58 平方公尺、建物 133 平方公尺。
(2)租賃空置損失 2 個月的閒置率。
(3)押金 2 個月，押金利率為 1%。
(4)地價稅申報地價 10,648 元/平方公尺，稅率 2‰。
(5)房屋稅核定現值 3,000 元/平方公尺，稅率 3.6%。
(6)房屋管理維修費每個月 2,000 元。
(7)收益資本化率請以加權平均資金法 WACC 計算，自有資金 30%，利率 1%，貸款 70%，利率 3%。
(8)不動產估價師在製作收益法估價報告書時，請說明不動產估價技術規則對於製作估價報告書要求應載明的事項。
📝 此題為申論題
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本題測驗收益法之完整計算程序與估價報告書法定應載明事項。考生應先默寫《不動產估價技術規則》第14條報告書應載事項，接著依序操作收益法：由比較標的推導客觀租金（注意情況、日期、區域皆為100%不須調整），再計算總收益（含押金息，扣除空置）、總費用（地價稅、房屋稅、管理費），最後以WACC法算出資本化率，求得收益價格。因題目未附租金行情表，需設立代數(R)以展現完整推導邏輯。
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【解題關鍵】熟悉收益法「有效總收益－總費用＝淨收益」之推算邏輯、加權平均資金成本（WACC）公式，以及《不動產估價技術規則》第14條估價報告書應載明事項。 【解答】 一、不動產估價報告書應載明事項
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