高考申論題
114年
[地政] 土地法規(包括土地登記)
第 二 題
二、民國 112 年 2 月 8 日修正發布的「平均地權條例」中，增訂第 47 條之 4 的主要目的是限制預售屋或新建成屋的買賣契約不得讓與或轉售，以遏止炒作，並規定例外情況，如配偶、直系血親或二親等內旁系血親之間，或經主管機關公告許可者，可以轉讓。試說明此一增訂條文的內容為何？（25 分）
📝 此題為申論題
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看到此題，考生應首先聯想到這不僅是法條默寫，更是『特別法限制普通法』的經典展現。破題時需點出《平均地權條例》第47條之4是如何基於『社會公益（居住正義）』來限制《民法》第294條的『債權讓與自由（私人權益）』。接著，以『原則禁止（買方禁轉售與廣告、建商禁協助）』與『例外許可（特定親屬、核准之特殊情形及每二年一次限制）』兩大層次開展論述，方能展現高分答題深度。
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【破題】 民國112年修正之《平均地權條例》第47條之4，係針對預售屋及新建成屋市場炒作亂象所增訂之核心條款。在土地法學理上，本條屬於對《民法》契約自由與債權讓與原則（民法第294條）之特別限制，立法者基於落實「居住正義」之社會公益考量，依法限縮買受人與建商之私人權益，以達遏止房價哄抬之政策目的。 【論述】
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預售屋換約限制
💡 透過限制契約讓與權利，以公權力介入私法自治遏止房市炒作。
- 原則禁止：平均地權條例第47條之4禁預售屋或新建成屋換約轉售。
- 禁止協助：建商及代銷不得協助換約，買受人亦不得刊登轉售廣告。
- 例外許可：配偶、直系、二親等內旁系血親，或重大變故經核准者。
- 防弊機制：因重大變故經主管機關核准之轉讓，每兩年全國限一次。
