高考申論題
114年
[地政] 民法(包括總則、物權、親屬與繼承編)
第 二 題
二、A 在某社區大廈，擁有一區分所有權。A 之後將該區分所有權（含基地）讓與 B，並完成移轉登記。一星期後，該社區管委會通知 B 必須繳納 A 所積欠的管理費。B 拒絕之。但管委會認為，社區管理章程明定：「受讓人必須負擔前手所積欠費用」。試問，誰的主張有道理？（25 分）
📝 此題為申論題
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看到區分所有權人積欠管理費且發生所有權移轉的題目，應立刻聯想到「債之相對性」原則與《公寓大廈管理條例》第24條之解釋爭議。解題關鍵在於區分「規約拘束力之地位繼受」（如遵守管理費計收標準）與「已屆期之特定金錢債務繼受」（如前手欠費），並運用最高法院實務見解（保障交易安全、債務承擔之要件）來論證規約無法單方面強制第三人（受讓人）承擔前手債務。
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【爭點】區分所有權之受讓人（B），是否受公寓大廈管理社區規約之拘束，而有義務清償前手（A）所積欠之管理費？ 【解析】 壹、法規依據
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區分所有移轉與欠費
💡 基於債之相對性原則，前手積欠之管理費不隨同區分所有權移轉予後手。
| 比較維度 | 管委會（規約擴張論） | VS | 受讓人（實務通說派） |
|---|---|---|---|
| 法源依據 | 管理條例第24條第1項 | — | 民法債之相對性原則 |
| 繼受客體 | 包含前手特定金錢債務 | — | 僅限區分所有權人地位 |
| 公示外觀 | 規約明定即可拘束 | — | 欠費無登記，受讓人難察 |
💬最高法院採實務通說，認為受讓人不負擔前手積欠之管理費，除非有債務承擔之合意。
