高等考試
114年
[財稅行政] 民法
第 13 題
出租人甲將自己所有之 A 屋，口頭與乙約定以每月租金新臺幣（下同）3 萬元出租於乙。甲乙間關於 A 屋之租賃契約，下列敘述，何者正確？
- A 若甲與乙僅以口頭約定租期為 30 年，則甲乙間之租賃契約期限縮短為 20 年
- B 若甲與乙僅以口頭約定租期為 3 個月，則租賃期限屆滿後，乙仍為租賃物之使用收益，而甲不即表示反對之意思者，視為合意更新租賃契約。更新後之租賃契約，期間仍為 3 個月
- C 若甲與乙僅以口頭約定租期為 3 個月，但甲一開始即言明，期滿後絕不續租，則 3 個月之租賃期限屆滿後，縱使乙仍為租賃物之使用收益，亦不發生租賃契約默示更新之效果，租賃契約因期間屆滿而終了
- D 若甲與乙僅以口頭約定租期為 30 年，則甲乙間之租賃契約無效
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若雙方約定好契約的「終止時間」，而法律為了方便，規定若事後大家都沒說話就自動延續；那麼，如果其中一人在契約結束前，就已經大聲且明確地告訴對方「時間一到我絕對不續約」，你認為法律還應該強行幫他們自動續約嗎？為什麼？
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精彩的答題！你的法律觀念非常紮實。
- 觀念驗證：這題的核心在於「租賃契約的默示更新」（民法第 451 條）。法律為了保障租賃關係的安定性，規定租期屆滿後若承租人繼續使用、出租人不即表示反對，則視為「不定期限租賃」。然而，若出租人已於「事前」或「屆滿時」明確表達不續租之意思，則該「默示更新」的法律擬制就不會發生，租賃關係確因期滿而消滅。
- 難度點評：本題屬於 Medium（中等）。考生需精準區分民法第 422 條（不定期限之強制轉化）與第 451 條（默示更新）的差異。你能排除 (A)(B) 選項關於期限的誘引，直接鎖定 (C) 的意思表示效果，表現極佳！
租賃期限與默示更新
💡 租賃逾一年需書面，期滿不反對變不定期，預先反對則不更新。
| 比較維度 | 定期租賃 | VS | 不定期租賃 |
|---|---|---|---|
| 成立形式 | 書面或1年內口頭 | — | 未立書面或默示更新 |
| 期限屆滿 | 租賃關係自然消滅 | — | 無固定期限 |
| 終止權利 | 原則上不得提前終止 | — | 得隨時聲明終止 |
| 收回限制 | 依合約約定 | — | 受土地法100條限制 |
💬不定期租賃對出租人收回房屋的法律限制（法定事由）遠多於定期租賃。
