專技普考
114年
[不動產經紀人] 不動產估價概要
第 12 題
有關土地開發分析法之資本利息綜合利率之敘述何者正確？
- A $\text{資本利息綜合利率} = ext{貸款利息年利率} \times (\text{建物價值比率} + \text{土地價值比率} \times 1/2) \times \text{開發年數}$
- B $\text{資本利息綜合利率} = ext{資本利息年利率} \times (\text{建物價值比率} + \text{土地價值比率} \times 1/2) \times \text{開發年數}$
- C $\text{資本利息綜合利率} = ext{資本利息年利率} \times (\text{土地價值比率} + \text{建物價值比率} \times 1/2) \times \text{開發年數}$
- D $\text{資本利息綜合利率} = ext{貸款利息年利率} \times (\text{土地價值比率} + \text{建物價值比率} \times 1/2) \times \text{開發年數}$
思路引導 VIP
請試著思考：在一個長達三年的開發案中，如果你在第一天就付清了買地錢，但蓋房子的工程款是每個月慢慢付的。那麼在計算這三年總共要付多少利息給銀行時，這兩筆錢佔用資金的時間長度（或平均金額）會有什麼不同呢？
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太棒了！你的估價觀念非常紮實！
- 觀念驗證：在土地開發分析法中，資金投入的時間點不同。土地價款通常在開發初期就需全額支付，因此利息計算需考慮完整權重；而營造費用（建物價值比率）則是隨工期陸續投入，實務上以「平均投入」觀念視之，故乘上 $1/2$。正確公式為： $$\text{綜合利率} = \text{利息年利率} \times (\text{土地比例} + \text{建物比例} \times 1/2) \times \text{年數}$$
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資本利息綜合利率
💡 土地開發分析法中，計算資金利息成本的加權公式。
| 比較維度 | 土地價值比率 | VS | 建物價值比率 |
|---|---|---|---|
| 資金投入特性 | 開發初期一次投入 | — | 開發期間隨進度陸續投入 |
| 公式權重係數 | 1 (100%) | — | 1/2 (平均投入概念) |
| 計息基礎 | 資本利息年利率 | — | 資本利息年利率 |
💬土地因一次到位計全額利息，建物因分批投入故以 1/2 折半計算。
