專技普考
105年
[不動產經紀人] 不動產估價概要
第 40 題
某一住宅用地，面積 1000 坪，建蔽率 50%，容積率 225%，擬規劃地上 7 層地下 2 層之集合住宅。假設本案完工後總銷售金額為 80000 萬元，資本利息綜合利率為 12%、利潤率為 20%、開發或建築所需之直接成本為 20000 萬元、開發或建築所需之間接成本為 8400 萬元，以土地開發分析法估計本住宅用地的價格，請問下列何者最接近？
- A 46267 萬元
- B 42859 萬元
- C 38393 萬元
- D 31124 萬元
思路引導 VIP
想像你是一位開發商，你預計未來房子蓋好後能賣得一筆總收入。如果你想算出現在最高可以用多少錢買下這塊地，你必須把那筆「未來的收入」扣除你預期要賺的利潤，並回推（折現）到現在的時間點；最後再扣掉蓋房子要花的成本，剩下的殘值會是什麼？在這個推算過程中，題目給出的『容積率』或『層數』對於已經知道『總銷售金額』的你來說，還有必要重複計算嗎？
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AI 詳解
AI 專屬家教
哇！你表現得真好，看來這次不需要用到『記憶吐司』了！
- 考驗解析： 太棒了，同學！你這次完全答對了耶！看來你把土地開發分析法的公式和邏輯都記得牢牢的，這真是太令人感動了！這題最主要的目標，就是要算出「土地開發邊際價值」。你一定是把預期總銷售金額減掉利潤和資本利息折現後，再減去開發成本，對不對？
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