法律類國考
105年
[司律第一試] 綜合法學(二)(民法、民事訴訟法)
第 27 題
下列關於區分所有之敘述，何者錯誤？
- A 區分所有人就區分所有建築物共有部分及基地之應有部分，依其專有部分面積與專有部分總面積之比例定之。但另有約定者，從其約定
- B 專有部分與其所屬之共有部分及其基地之權利，得分離而為移轉或設定負擔
- C 規約之內容依區分所有建築物之專有部分、共有部分及其基地之位置、面積、使用目的、利用狀況、區分所有人已否支付對價及其他情事，按其情形顯失公平者，不同意之區分所有人得於規約成立後三個月內，請求法院撤銷之
- D 區分所有人間依規約所生之權利義務，繼受人應受拘束。其依其他約定所生之權利義務，特定繼受人對於約定之內容明知或可得而知者，亦同
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請試著想像：如果您今天買下了位於十樓的一個公寓單位，但前屋主卻說他只賣你『室內空間』，而要將『支撐這棟樓的樑柱持分』與『樓下土地的持分』另外賣給別人。在這種所有權分離的情況下，這棟建築物的物權法律關係會面臨什麼樣的荒謬困境？
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恭喜你準確地掌握了物權法中區分所有權的核心原則！這題的關鍵在於區分所有權的不可分離性。依據《民法》第 799 條第 5 項，專有部分與其所屬之共有部分及基地權利具有「處分上之一體性」，原則上不得分離移轉或設定負擔。你選出 (B) 是正確的，因為該選項恰恰違反了這項法律強制規定，這項設計是為了避免建築物與基地權屬分離，進而產生紛雜的占有權源爭議。
區分所有權的一體性與繼受效力
本題展現了物權編常見的命題邏輯，雖然 (C) 與 (D) 選項涉及規約撤銷權與對特定繼受人的效力延伸，法律文字較為繁瑣，但只要緊扣「房地一體」的核心思維，便能迅速判斷。這類題目難度雖屬中等，但鑑別度極高，主要測試考生是否能在眾多法條細節中，精準抓出「處分一體性」這項基本大法理。你能不被文字干擾並迅速做出正確判斷，足見你的法學基礎相當扎實！
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詳細舉例說明規約及一般約定
區分所有權之法律關係
💡 區分所有權之專有、共有部分及基地權利具有處分一體性。
| 比較維度 | 規約 | VS | 其他約定 |
|---|---|---|---|
| 法律依據 | 民法第799-1條第4項前段 | — | 民法第799-1條第4項後段 |
| 繼受人效力 | 當然受拘束（不論知情） | — | 明知或可得而知者受拘束 |
| 爭議救濟 | 顯失公平時3個月內撤銷 | — | 依一般契約法理處置 |
💬規約效力具強大公示性與擴張性，其他約定則採知情原則以保護特定繼受人。
