高考申論題
106年
[地政] 土地法規(包括土地登記)
第 三 題
三、民國 70 年，甲將其所有之 A 地號土地出租予乙，雙方簽訂未定期限之基地租賃契約；而後乙於該土地上建築加強磚造建築物一棟，並經辦竣建築物所有權登記為其所屬。最近，都市更新事業機構丙公司，就包含 A 地號土地在內之範圍（更新單元），擬以權利變換方式實施都市更新事業，爰依都市更新條例第 19 條、第 22 條及第 29 條等規定擬訂都市更新事業計畫及權利變換計畫，一併送由當地主管機關審議核定發布實施。試問：於此場合，乙之不動產權利，應如何處理？又，如果乙受分配更新後之土地及建築物，則其受分配時之土地及建築物稅賦，如何處理？以及其納稅義務人為何者？請分別說明之。（25 分）
📝 此題為申論題
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考生看到此題應先拆解當事人的雙重身分：乙同時是「合法建築物所有權人」及「未定期限基地租賃承租人」。接著，依《都市更新條例》分別對應這兩種身分在權利變換中的處理方式（參與分配與租約終止補償）。最後，針對乙分配取得房地，從「房屋稅延長減徵」與「房屋稅、地價稅減半徵收」兩層面，說明稅捐減免規定及納稅義務人歸屬。
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【爭點】基地承租人兼具合法建築物所有權人於都市更新權利變換時之權利保障機制，以及受分配取得房地後之稅捐減免與納稅義務人歸屬。 【解析】 壹、乙之不動產權利處理
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都市更新權利變換與稅賦
💡 都更權利變換下，建物所有權人與承租人之權利保障及稅賦減免機制。
- 建物所有權人依都市更新條例第51條，按權利價值受分配更新後房地。
- 基地承租人依都市更新條例第61條終止租約，並自出租人分配額中扣交補償。
- 稅賦優惠依第67條：取得建物免徵契稅，房地持有稅減半徵收2至12年。
- 納稅義務人歸屬：契稅與持有稅由受分配人負擔；土地增值稅由原土地主負擔。
