高考申論題
106年
[地政] 土地法規(包括土地登記)
第 三 題
三、民國 70 年，甲將其所有之 A 地號土地出租予乙，雙方簽訂未定期限之基地租賃契約；而後乙於該土地上建築加強磚造建築物一棟，並經辦竣建築物所有權登記為其所屬。最近，都市更新事業機構丙公司，就包含 A 地號土地在內之範圍（更新單元），擬以權利變換方式實施都市更新事業，爰依都市更新條例第 19 條、第 22 條及第 29 條等規定擬訂都市更新事業計畫及權利變換計畫，一併送由當地主管機關審議核定發布實施。試問：於此場合，乙之不動產權利，應如何處理？又，如果乙受分配更新後之土地及建築物，則其受分配時之土地及建築物稅賦，如何處理？以及其納稅義務人為何者？請分別說明之。（25 分）
📝 此題為申論題
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本題核心在於測驗「都市更新條例」中權利變換對於『基地承租人兼合法建物所有權人』的權利保障機制，以及特別法（都更條例）與普通法（各稅法）在稅賦處理及納稅義務人認定上之交互關係。解題時應先依都更條例第58條說明權利協調與分配機制，避開常見的法條誤用（如誤用第51、52、53條），再針對稅賦處理，闡明都更條例僅提供減免優惠，納稅義務人之認定仍必須回歸土地稅法、房屋稅條例等普通法規定。
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【爭點】 都市更新採權利變換時，基地承租人兼合法建築物所有權人之不動產權利應如何處理？其受分配土地與建物時之各項稅賦優惠為何？納稅義務人又應依何法認定？ 【解析】
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都市更新權利變換與稅賦
💡 都更權利變換下，建物所有權人與承租人之權利保障及稅賦減免機制。
- 建物所有權人依都市更新條例第51條，按權利價值受分配更新後房地。
- 基地承租人依都市更新條例第61條終止租約，並自出租人分配額中扣交補償。
- 稅賦優惠依第67條：取得建物免徵契稅，房地持有稅減半徵收2至12年。
- 納稅義務人歸屬：契稅與持有稅由受分配人負擔；土地增值稅由原土地主負擔。
