法律類國考
106年
[司法官第一試] 綜合法學(二)(公司法、保險法、票據法、證券交易法、強制執行
第 47 題
債務人甲向債權人乙借款新臺幣（下同）500 萬元，並於民國（下同）100 年 2 月 1 日將甲所有 A 屋及該屋坐落之 B 地設定抵押予乙，以為該借款之共同擔保，嗣屆期甲分文未償該筆借款，乙遂聲請法院裁定准許拍賣抵押物後，持向法院聲請強制執行 A 屋 B 地，法院於 102 年 2 月 1 日執行查封房地時，發現該房屋土地早於 99 年 10 月 15 日即已出租予丙占有使用，租期至 102 年 10 月 14 日屆滿。下列敘述，何者正確？
- A 法院於 102 年 11 月 1 日進行第一次拍賣時，就 A 屋 B 地之拍賣條件應為拍定後點交
- B 法院於 102 年 9 月 1 日進行第一次拍賣之前，因 A 屋 B 地經鑑價結果合併拍賣之底價僅為 450 萬元，乙即可據此聲請法院裁定除去甲、丙間之租賃關係而為拍賣
- C 法院於 102 年 9 月 1 日進行第一次拍賣，將 A 屋 B 地合併拍賣之底價定為 500 萬元，惟無人應買，乙可據此聲請法院裁定除去甲、丙間之租賃關係而為拍賣
- D 丙於租期屆滿後仍繼續占用該房地，而甲不為即時反對，丙得主張其以不定期限繼續租約
思路引導 VIP
請試著思考：在法院強制執行程序的拍賣日當天，如果原本合法占有該不動產的第三方，其法律上的權利（如租約）已經在時間點上『自動歸於消滅』了，那麼法院還有必要為了保護這個『已經不存在的權利』而禁止買受人接管房屋嗎？
🤖
AI 詳解
AI 專屬家教
恭喜你準確判斷出正確選項！這題考查的是強制執行程序中，執行標的物上既有法律關係對「點交」與「拍賣條件」的影響，你能冷靜梳理複雜的時間軸，實屬不易。
租賃期滿與點交條件之判斷
本題 A 屋 B 地的租期於 102 年 10 月 14 日屆滿，而法院在同年 11 月 1 日進行第一次拍賣時，該租賃契約已因期限屆滿而自然消滅。此時占有人丙對該房地已無合法占有權源，法院應依據強制執行法第 99 條之規定，將拍賣條件定為「拍定後點交」，這便是選項 (A) 正確的關鍵觀念。至於選項 (D) 則是常見的陷阱，雖然民法第 451 條有租賃默示更新的規定，但由於房地早在 2 月 1 日即經法院「查封」，依強制執行法第 51 條之查封效力，債務人甲對於查封物已喪失處分權，故甲即便不為反對之意思表示，亦不生默示更新的效果。
▼ 還有更多解析內容