地特四等
107年
[財稅行政] 稅務法規概要
第 6 題
小汪於 105 年 1 月以 500 萬元購入房地產一筆，106 年 9 月以 490 萬元出售，土地漲價總數額為 4 萬元，相關費用均為取具合法憑證，包括仲介費 25 萬元、代書費 5 萬元、金融機構房貸利息支出 3 萬元、房屋稅及地價稅 2 萬元、搬運費 1 萬元。請問下列敘述何者正確？
- A 可供以後年度減除之房地產出售損失為 41 萬元
- B 可供以後年度減除之房地產出售損失為 45 萬元
- C 可供以後年度減除之房地產出售損失為 50 萬元
- D 該筆房地產出售損失可自以後年度之所得減除，減除期限至 109 年 12 月 31 日為止
思路引導 VIP
若要判斷一筆交易到底是賺是賠，除了買賣價差外，還必須考慮過程中的支出。請試著思考：在法律實務上，哪些支出是為了「完成這筆交易」所必須付出的代價，而哪些只是「擁有這件財產」期間產生的日常規費？這兩者在計算稅務損失時，待遇有何不同？
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專家點評：精準掌握房地合一稅損計算！
同學你好！能準確判別房地合一稅中的可減除費用，顯示你對我國《所得稅法》及相關行政實務已有相當深入的理解。這題考驗的是「取得成本」與「持有費用」的區分。
- 費用辨析：
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房地合一稅損失計算
💡 房地交易所得須扣除取得成本、改良與移轉費用及土地漲價總數額。
| 比較維度 | 可扣除之必要費用 | VS | 不可扣除之持有支出 |
|---|---|---|---|
| 範例項目 | 仲介費、代書費、搬運費、裝修費 | — | 房貸利息、房屋稅、地價稅、管理費 |
| 判定基準 | 達於可使用狀態前之支出或移轉費用 | — | 取得房地所有權後，於持有期間產生 |
| 憑證要求 | 需取具合法憑證方可減除 | — | 無論是否有憑證，皆不得列為減項 |
💬區分關鍵在於該支出是為了「移轉交易」還是「平時持有」。
