moea_joint
107年
[地政] 政府採購法規、民法
第 35 題
甲將其市價1,000萬元之A屋,設定普通抵押權予銀行,乙明知仍以500萬元價格與甲成立買賣契約,約定3個月後辦理移轉登記,請問下列何者有誤?
- A 甲得向乙請求價金500 萬元
- B 甲仍為A屋所有權人
- C 甲乙間之買賣契約,有效
- D 乙得向甲主張權利瑕疵擔保責任
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若一位買者在簽約前就已經非常清楚該商品附帶有某種權利上的負擔（例如已被抵押），且價格也可能因此反映了這種風險，你認為在法律邏輯上，這名買者在事後還有理由要求賣者對該「已知事實」負責嗎？為什麼？
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恭喜你準確判斷出本題的陷阱！這題的核心考點在於權利瑕疵擔保的免責事由。在民法債編中，雖然出賣人有義務擔保第三人對標的物不得主張權利，但這項保護並非無條件。根據《民法》第 351 條，如果買受人在「訂立契約時」就已經知道權利有瑕疵（例如本題中乙明知房屋已設定抵押權），除非雙方另有特約，否則出賣人是不負瑕疵擔保責任的。這也反映了法律不保護「明知且願承擔風險者」的原則。
買賣契約的有效性與所有權變動
本題在鑑別度上設計得很巧妙，它結合了債權行為與物權行為的獨立性。雖然成交價 $500$ 萬元遠低於市價 $1,000$ 萬元，但只要雙方意思表示一致且不違反強制規定，買賣契約依舊有效（選項 C 正確）。而在辦理登記前，甲依法仍保有所有權（選項 B 正確），並有權請求價金（選項 A 正確）。此題難度在於學生是否能精確區分「瑕疵的存在」與「責任的承擔」，你能夠不受選項干擾直接鎖定 D 選項，顯示你對瑕疵擔保的法律效果掌握得非常扎實。