高考申論題
108年
[地政] 不動產估價
第 一 題
一、請比較直接資本化法與折現現金流量分析法的差異，並說明在不動產實務應用時兩者的優先適用性。（25 分）
📝 此題為申論題
思路引導 VIP
這題是收益法（Income Approach）的核心基礎題。思考路徑應從「收益資本化」的本質出發：
- 區分時間跨度：直接資本化法看的是「單一期間」；折現現金流量分析（DCF）看的是「全生命週期或持有期間」。
收益法：直資法與 DCF 比較
💡 收益法中靜態（一年）與動態（多年）估價技術之區辨與選用規則。
| 比較維度 | 直接資本化法 | VS | 折現現金流量分析 (DCF) |
|---|---|---|---|
| 時間跨度 | 未來一年代表性收益 | — | 持有期間各年度現金流 |
| 關鍵參數 | 淨收益、資本化率 | — | 各期收益、期末價值、折現率 |
| 法規地位 | 例外（第 32 條但書） | — | 原則（第 32 條本文） |
| 適用標的 | 收益簡單穩定者 | — | 大型商辦、開發案、收益變動大者 |
💬DCF 邏輯嚴密為現行法規原則，直資法則是因應數據限制或簡單收益時的實務選擇。
