高考申論題
110年
[地政] 不動產估價
第 四 題
四、將收益資本化為價格之收益法可採直接資本化法和折現現金流量分析法，請列示其計算公式並說明兩者的差異。同一估價案件中如果分別採用兩者試算，兩者採用的資本化率有何關係？（25 分）
📝 此題為申論題
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本題是收益法（Income Approach）的核心理論題。第一部分要求寫出公式，務必正確標註代號（P, a, r 或 CF, Y, V 等）。第二部分說明差異，可從「分析期間」（一年 vs. 多年）、「收益假設」（穩定 vs. 變動）、「期末價值處理」等面向切入。第三部分探討「資本化率（R）」與「折現率（Y）」的數學關係，最標準的回答是引用 Gordon Growth Model 的變體，即 R = Y - g（g 為收益成長率）。
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【考點分析】 本題考查收益法中「直接資本化法（Direct Capitalization）」與「折現現金流量分析法（DCF）」的公式結構、應用情境及兩率（R 與 Y）之關係。 【理論/法規依據】
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