初等考試
109年
[地政] 土地法大意
第 38 題
下列有關土地法終止房屋租賃契約之規定（含實務見解）敘述，何者錯誤？
- A 出租人收回自住時，在客觀上須有正當理由及必要情形，不以主觀情事之發生為已足
- B 承租人損害出租房屋窗前花架時，若不為相當之賠償時，出租人可終止租約，收回出租房屋
- C 承租人未經出租人同意而將承租之房屋全部轉租於他人時，出租人可終止租約，收回出租房屋
- D 承租人於不定期租賃契約期間內，因違法入監服刑時，出租人可終止租約，收回出租房屋
思路引導 VIP
請思考：租賃契約的核心在於「對價使用財產」。如果承租人雖然暫時無法親自居住，但其法律義務（如支付租金、維持房屋原狀）仍能被履行，且並沒有對房屋本身造成具體侵害時，法律在平衡「出租人的處分權」與「承租人的居住保障」時，會傾向輕易讓合約失效嗎？
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太棒了！你的法律邏輯非常嚴密且清晰。
- 觀念驗證：根據《土地法》第 100 條，出租人欲收回房屋必須符合法定列舉事由。選項 (D) 中的「入監服刑」屬於承租人的個人人身自由受限，並非法律規定的收回要件（如欠租、非法使用、毀損不賠或違法轉租）。法律為了保障居住權，除非有明確的違約或法定事由，否則租賃關係不因承租人入獄而自動終止。
- 難度點評：此題難度為 Medium。其鑑別度在於測試學生是否能區分「刑事責任」與「民事租賃契約」的獨立性，避免受「違法」二字誤導，是衡量法律基本功的好題目。