地特三等申論題
109年
[地政] 土地法規(包括土地登記)
第 三 題
甲所有之 A、B 地號兩筆相鄰土地，均屬都市計畫住宅區。民國75年，甲於 A 地號土地上建築 C 建物，並領有使用執照；次年，甲將 B 地號土地設定存續期間50年之地上權予乙，由乙於其上建築 D 建物，亦領有使用執照。最近，丙都市更新事業機構（股份有限公司），依都市更新條例規定，以權利變換方式，實施包含 A、B 地號土地在內地區之重建都市更新事業，且其都市更新事業計畫亦經主管機關核定發布實施在案。試問：依前述設例，有關甲所有 C 建物及乙所有 D 建物之權利，應如何處理之？又，對於前開建物權利之處理，是否涉及土地增值稅之課徵？以上二項問題，請依都市更新條例之規定，分別詳細析述之。（25分）
📝 此題為申論題
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本題測驗「都市更新條例」中權利變換機制的兩大核心：『產權轉換處理』與『稅捐減免優惠』。考生看到此題，應先定性權利變換為『立體的市地重劃』，接著依主體身分將甲（土地及合法建物所有權人）與乙（合法建物所有權人兼地上權人）分流，套用都更條例第51、58、59條處理產權分配；最後探討土增稅時，必須說明都更條例（特別法）對土地稅法（普通法）的稅捐減免規定（第67條），展現社會公益與私人權益的衡平。
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【爭點】都市更新權利變換中，土地與合法建物所有權人、地上權人之權利分配機制，以及權利變換過程中土地增值稅之課徵與減免。 【解析】 本案涉及都市更新條例（以下簡稱都更條例）權利變換之實行，權利變換在學理上被視為「立體之市地重劃」，旨在透過公權力介入，將原有之土地及建物權利，按價值比例轉換為更新後之立體空間產權。茲依現行法規，採三段式論法析述如下：
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