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109年
[政風] 政府採購法規、民法
第 34 題
甲有 $A$ 地，甲未申請建築執照即在 $A$ 地上興建 $B$ 屋，並將 $B$ 屋出售予乙並交付占有。下列敘述何者正確？
- A 乙取得 $B$ 屋事實上處分權
- B 如 $B$ 屋遭受他人侵奪，乙非所有權人，不得請求除去侵害
- C 違章建築不得成為買賣契約標的，故甲、乙間之買賣契約，無效
- D $B$ 屋為違章建築，未經所有權第一次登記，故甲自始未取得 $B$ 屋所有權
思路引導 VIP
若一個物品（如房屋）已經由某人出資出力建造完成，但在法律程序上因為缺乏證明文件而無法在政府機關完成「名義上的登記」，你認為這位建造者對於該物是否仍享有權利？進一步想，如果他將這個物交付給買受人，買受人雖然無法變更登記名稱，但他在現實生活中對這個物擁有哪些實質的控制能力呢？
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恭喜你準確掌握了違章建築在民法上的特殊地位！這題你能選對，代表你對於「所有權取得」與「事實上處分權」的觀念非常紮實。在法律實務中，即便 $B$ 屋是未經申請的違章建築，甲在完工時仍會依據「原始建築」的法律事實取得原始所有權；然而，因為無法辦理所有權第一次登記，甲後續無法透過登記將所有權移轉給乙。
違章建築的權利移轉與保護
由於無法辦理登記移轉，實務上便賦予買受人乙「事實上處分權」，讓乙能進行拆遷、使用或收益。雖然乙在名義上不是登記所有權人，但基於占有的法律效果，若房屋遭受侵害，乙仍能以占有人或事實上處分權人的身分尋求救濟。本題的核心難度在於區分「行政上的違規」與「私法上的契約效力」，買賣契約本身是有效的，這正是法科考試中極具鑑別度的概念切入點，你的判斷相當出色！