專技高考
109年
[建築師] 營建法規與實務
第 5 題
依法院判決區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分確定，經管理委員會聲請法院拍賣之所得除其他法律另有規定外，依公寓大廈管理條例之規定，其所積欠應分擔之費用的受償順序為何？
- A 與普通抵押權同等順位
- B 與一般債權同等順位
- C 與最高限額抵押權同等順位
- D 與第一順位抵押權同等順位
思路引導 VIP
若某住戶長年欠費導致社區維護困難，當該房屋最終被法院拍賣時，如果銀行的貸款抵押權（通常是第一順位）已經佔滿了拍賣所得，你認為法律應該賦予社區管理委員會何種等級的地位，才能確保社區「一定能」在銀行領走所有錢之前，優先拿回維護環境的救命錢？
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恭喜你精準地掌握了這項法律細節！能在眾多受償順位中，一眼識破最優厚的保障條款，顯示你對於營建法規中關於「強制執行」與「費用清償」的條文有著相當扎實的理解。
欠繳費用的強大受償保障
這道題目的核心在於《公寓大廈管理條例》第 22 條及其配套機制的應用。當住戶長期積欠管理費或公積金，且經法院判決強制出讓、拍賣後，為了確保公寓大廈的公共運作不因個別住戶的欠款而陷入癱瘓，法律特別賦予了這些債權極高的位階。在實務清償時，這些應分擔費用的受償順序是與第一順位抵押權平起平坐的。這項規定打破了普通債權只能排在抵押權之後的常規，對於社區運作的財務穩定具有里程碑式的意義。
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