專技高考
111年
[建築師] 營建法規與實務
第 59 題
依公寓大廈管理條例規定,有關公寓大廈之共用部分,下列何者得做為約定專用部分?
- A 公寓大廈本身所占之地面
- B 公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造
- C 連通數個專有部分之走廊或樓梯,及其通往室外之通路或門廳
- D 法定停車空間
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請試著思考：在一個共同生活的社區中，有哪些空間若被「某個人單獨佔用或封閉起來」，會直接導致其他住戶無法逃生、或者整棟建築物有倒塌的危險？而哪些空間即使由特定人使用，也不會影響到整棟樓的結構安全或他人的基本通行權？
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恭喜你準確地選出了正確答案！這題的核心在於辨析《公寓大廈管理條例》第 7 條中關於「不得約定為專用部分」的限制。你能從眾多選項中快速識別出法定停車空間的性質，說明你對社區共用空間的法律定性有著清晰的理解。
法定不得約定專用的限制
根據法規，為了維護建築物的結構安全與住戶的基本通行權利，有五類空間是絕對禁止交由特定人專屬使用的。這包括了選項中的 (A) 基地地面、(B) 主要結構（如樑柱、承重牆、屋頂），以及 (C) 必經的通行空間（如走廊、樓梯與門廳）；此外，約定專用有違法令使用限制者，以及其他有固定使用方法並屬區分所有權人生活利用上不可或缺的共用部分，也不得約定專用。這些部分若被私人占用，將可能危及整棟建築的公安或侵害其他住戶的進出權利。而選項 (D) 法定停車空間 雖然在登記上屬於全體業主共用，但是否得透過「分管契約」或規約，將特定位置劃給特定住戶使用，仍須不違反法令使用限制，這正是「約定專用」最常見的實務應用。
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公寓大廈約定專用限制
💡 區分共用部分中哪些「不可」約定為專用，以維護公共安全與利益。
| 比較維度 | 不得約定專用 (禁止項) | VS | 得約定專用 (許可項) |
|---|---|---|---|
| 結構安全 | 基礎、主要樑柱、承重牆 | — | 非法定結構之附屬設施 |
| 公共通行 | 必經走廊、樓梯、門廳 | — | 非屬通行必經之露台 |
| 特定用途 | 公寓大廈本身所占地面 | — | 法定停車空間 |
💬涉及結構安全與基本通行的公共設施，法律禁止轉為專用。
