專技普考申論題
112年
[不動產經紀人] 土地法與土地相關稅法概要
第 一 題
甲所有位於某號都市計畫農業區內土地一筆農地（其上建有一間合法農舍），該農業區多年前因實施都市計畫定期通盤檢討變更而變更為住宅區（但未發布實施），其土地開發方式於日前始經核定採取「先行區段徵收」，甲之農地於此次都市計畫通盤檢討變更時變更為公共設施保留地（道路），其土地登記簿上載有積欠地價稅新臺幣 10 萬元之「禁止處分登記」。甲於獲悉上述資訊後隨即委託 A 仲介公司代為出售其地，乙對該地有承買意願。若你為 A 仲介公司之經紀營業員，依法應以該地之「不動產說明書」向乙為「解說」，請你從該地所涉及地用與地權法規及其影響之觀點，各提出一點以作為解說之重要內容，以利乙作為承買該地與否之重要依據。又上文所述「先行區段徵收」之意涵與目的各為何？又依法你亦有協助甲與乙公平合理地完成該地買賣契約簽約作業之義務，則應如何處理其上「禁止處分登記」？試依法分述之。（25 分）
📝 此題為申論題
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本題測驗不動產經紀人在交易過程中的產權調查與解說義務，以及對土地法規的熟悉度。需分三個層次作答：首先分別從「地用（變更為公保地）」及「地權（禁止處分登記）」角度說明不動產說明書應揭露之影響；其次解釋「先行區段徵收」在平均地權條例中的定義與目的；最後說明實務上如何利用買方價款代償欠稅以塗銷禁止處分登記，確保產權順利移轉。
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【破題】本題測驗不動產經紀業對不動產說明書之產權解說義務，以及對「先行區段徵收」與「禁止處分登記」之實務處理原則。 【論述】 一、不動產說明書之地用與地權解說
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