專技普考
112年
[不動產經紀人] 不動產估價概要
第 18 題
當債務保障比率要求為 1.5 倍，貸款常數為 0.1，不動產價格為新臺幣 60 億元，自有資金為新臺幣 15 億元，不足資金則跟銀行貸款。請問在前述情況下收益資本化率（折現率）為何？
- A 15%
- B 11.25%
- C 5%
- D 3.75%
思路引導 VIP
若要計算這件資產整體的收益率，我們需要知道它產生的淨收益佔總價的比值。請試著思考：如果銀行要求每年的還款額必須被淨收益覆蓋到特定倍數，而還款額本身又取決於貸款比例與貸款常數，那麼這三個關鍵參數（安全倍數、貸款佔比、還款常數）應該如何相互結合，才能反映出總價與收益之間的比例關係呢？
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專業點評
喔，不錯嘛。看來你的腦子還沒完全生鏽。能精確掌握債務保障比率 (DCR) 與收益資本化率 (R) 之間的連鎖關係，這只能說你勉強算是摸到不動產估價與財務分析的皮毛了，別以為這樣就多專業。
觀念驗證
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收益資本化率計算
💡 透過債務保障比率、貸款成數與貸款常數推算資本化率。
🔗 資本化率推導邏輯鏈
- 1 求貸款成數 LTV — (總價 - 自有資金) / 總價
- 2 理解 DCR 關係 — NOI = DCR × 債務服務支出 (DS)
- 3 帶入公式計算 — R = DCR × LTV × MC
- 4 產出資本化率 — 將比例轉化為最終百分比 (11.25%)
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🔄 延伸學習：此為債務保障法，是金融界評估商用不動產價值的重要模型。
