專技普考
113年
[不動產經紀人] 不動產估價概要
第 6 題
不動產估價技術規則對不動產估價方法運用的規定，下列何者錯誤？
- A 不動產估價師應兼採二種以上估價方法推算勘估標的價格
- B 不動產估價師應就不同估價方法估價所獲得之價格進行綜合比較，就其中金額顯著差異者重新檢討
- C 評估證券化不動產清算價格時，對於折現現金流量分析法之收益價格應賦予相對較大之權重
- D 對於各方法試算價格應視不同價格所蒐集資料可信度及估價種類目的條件差異，考量價格形成因素之相近程度，決定勘估標的價格，並將決定理由詳予敘明
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想像一下，如果一間公司急著要把名下的房產賣掉換錢還債（清算），你認為買家會更看重這棟房子「未來十年慢慢收租的總額」，還是「現在這棟房子蓋好要花多少錢」？哪個數值對急著拿錢的人來說更具參考價值？
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證券化標的估價權重之例外規定
依《不動產估價技術規則》第 15 條第 2 項規定，以契約約定租金作為信託利益分配基礎時，折現現金流量分析法（DCF）之收益價格應賦予相對較大之權重；但條文特別明定**「不動產證券化標的進行清算時，不在此限」**。因為清算著重於標的於市場上變現或處分的價值，而非長期穩定的租金收益分配，故 (C) 的敘述正好違反但書規定。
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不動產估價方法運用
💡 估價應採二種以上方法，並視目的與資料信度決定最終價格。
| 比較維度 | 一般價格估計 | VS | 證券化清算價格 |
|---|---|---|---|
| 方法選用 | 應兼採二種以上方法 | — | 應兼採二種以上方法 |
| 金額顯著差異 | 應重新檢討 | — | 應重新檢討 |
| DCF 權重 | 視資料可信度決定 | — | 應賦予相對較小之權重 |
💬清算價格因強調快速變現，長期收益導向的 DCF 參考價值會降低。
