司法五等
114年
[錄事] 法學大意
第 38 題
甲出租 A 屋予乙，甲於下列何種情形不能終止租賃契約？
- A 因不可歸責於乙之事由，致 A 屋一部滅失，其餘部分不影響租賃之目的
- B 乙積欠租金總額逾二個月，經甲依法催告，不於期限內支付
- C 乙不顧甲提出異議而取去依法留置之物
- D 乙不依約定方法，為租賃物之使用、收益，經甲阻止而仍繼續為之
思路引導 VIP
請試著思考：在一個租賃契約中，如果房屋因為承租人『無法控制』的外在因素受損，但承租人仍然願意住在剩下完整的地方，法律應該優先保護房東收回房子的權利，還是保護租客繼續居住的權利？在承租人沒有任何違約行為的前提下，房東主動終止契約是否具備正當性？
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太棒了！你的法律邏輯非常精確
- 觀念驗證：這題你選對了！根據《民法》第 435 條，若租賃物因不可歸責於承租人的事由（如天災）而一部滅失，且剩餘部分仍能達成租賃目的，承租人僅能請求減少租金。法律為了保障承租人的居住權，並未賦予出租人在此情況下終止契約的權限。
- 難度點評：本題難度屬 Medium。其鑑別度在於要求學生精準辨析「出租人」與「承租人」在不同情境下（如違約、不可抗力）權利義務的對稱性，必須對《民法》債編租賃節有完整的體系感才能精準作答。
租賃契約法定終止權
💡 出租人僅得於法定或約定事由發生時行使終止權
| 比較維度 | 出租人終止權 | VS | 承租人終止權 |
|---|---|---|---|
| 租賃物一部滅失 | 無終止權 | — | 不能達目的時得終止 |
| 欠租達兩期 | 經催告後得終止 | — | 不適用 |
| 違反約定用法 | 經阻止不聽得終止 | — | 不適用 |
| 物品有安全瑕疵 | 不適用 | — | 民424隨時得終止 |
💬出租人之終止權多具制裁性（針對違約），承租人則側重於使用收益受阻之救濟。
